私道の共有持分は、しばしばトラブルの原因となります。
では、具体的にどのようなトラブルが想定されるのでしょうか？
また、私道の共有持分でトラブルとなったら、どのように解決を図るとよいのでしょうか？
今回は、私道の共有持分にまつわるトラブルについて詳しく解説します。
私道と公道の違い
公道や私道とは、それぞれどのような道を指すのでしょうか？
はじめに、私道と公道との違いについて解説します。
公道とは
公道とは、国や都道府県、市区町村が所有者である道です。
公道の修繕や管理、清掃は、その所有者である国や都道府県、市区町村が行います。
原則として、公道は誰でも通行することが可能です。
私道とは
私道とは、一般個人や一般企業が所有者となっている道です。
私道の修繕や管理、清掃なども、原則としてその所有者である個人や企業が行います。
私道をどのように使うのかは原則としてその所有者の自由であり、道の形をしているからといって誰もが自由に通行できるものではありません。
ただし、後ほど解説しますが、建築基準法上の道路に指定されている場合などは、例外的に誰もが通行することが可能となります。
公道と私道の見分け方
ある道が公道であるか私道であるかを現地で見分けることは容易ではありません。
たとえば、「私道のため通り抜け禁止」などの看板があれば、これをもって私道でありそうだと推測ができる程度です。
とはいえ、多くの車が行き来する幹線道路などが私道である可能性は低く、このような道路は多くが公道となっています。
一方で、たとえば奥が行き止まりとなっていたり、「コ」の字型となっていたりするなどその沿線上の住民しか使わないような道路である場合は、私道である可能性があります。
ある道が公道であるか私道であるかを確定的に見分けるには、その道の全部事項証明書（登記簿謄本）を取得するほかありません。
全部事項証明書は、全国の法務局から誰でも取得することができます。
全部事項証明書には土地の所有者情報が掲載されており、ここに「国土交通省」や「東京都」、「〇〇市」などと書かれていれば公道、一般個人名や一般企業名が書かれていれば私道です。
また、中には地番が付されておらず、全部事項証明書の発行が受けられない道路もありますが、このような道路は公道です。
共有持分になっている私道は2種類
一般的に「共有私道」といわれるものには、次の2種類が存在します。
それぞれの概要は、次のとおりです。
共同所有型私道
「共同所有型私道」とは、1筆の土地である私道を複数人で共有している形態です。
たとえば、奥が行き止まりとなった私道の両脇にA、B、C、Dの家が建ち並んでおり、この私道がA、B、C、Dによる共有となっている場合などがこれに該当します。
相互持合型私道
「相互持合型私道」とは、現地では1本の道路に見える私道が登記上は複数の筆に分かれており、それぞれの筆が単独での所有となっている形態です。
たとえば、奥が行き止まりとなった私道の両脇にA、B、C、Dの家が建ち並んでおり、Aの家の前の部分の私道はAの単独所有、Bの家の前の部分の私道はBの単独所有、Cの家の前の部分の私道はCの単独所有……となっている場合などがこれに該当します。
私道が共有持分であることで想定されるトラブル：共同所有型私道
私道が共有持分である場合、これが原因でさまざまなトラブルが起きる可能性があります。
共同所有型私道である場合に考えられる主なトラブルは次のとおりです。
私道の補修に関する意見がまとまらない
私道の日常的な清掃や軽微な修繕は「保存行為」に該当し、各共有者が単独で行うことができます。
一方、大規模な修繕などは原則として「管理行為」に該当し、共有者の持分の過半数の同意が必要です。
管理行為にあたる修繕などの必要が生じたとしても共有者の過半数の同意が得られない場合は、工事を進行することができません。
このように、私道の管理に関する意見が共有者間でまとまらないことでトラブルとなる可能性があります。
参照元：複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書～所有者不明私道への対応ガイドライン～ （法務省）
私道の共有者が修繕費や固定資産税を負担しない
私道が共有されている場合、その私道にかかる修繕費や固定資産税などは共有者がそれぞれ持分に応じて負担するものです。
しかし、中には私道の修繕費などの負担を請求しても、一向に支払わない共有者がいる可能性があります。
特に、その私道に面した家に住んでいた人が亡くなり空き家となり、親族に管理費の負担を求めた場合などに滞納が生じるリスクが高くなります。
なお、民法には共有者が1年以内に管理費の負担義務を履行しないときは、他の共有者が相当の償金を支払うことでその者の持分を取得することができるとの規定があります（民法253条2項）。
とはいえ、私道の持分を買い取ったところで転売価値があるわけでもなく単に管理費などの負担が増えるのみであることも多いことから、買い取るだけのメリットはないかもしれません。
私道の共有者が所在不明になる
土地の所有者の所在がわからず連絡が取れなくなる「所有者不明土地」の増加が社会問題となっています。
そして、これは私道であっても例外ではありません。
私道の共有者が亡くなって、その相続人とも連絡が取れなくなる事態などが散見されます。
私道の共有者が所在不明になると、管理行為や変更行為などの同意を得ることが困難となるほか、管理費などを徴収することもできなくなります。
なお、法改正により、裁判所の決定を得ることによって所在等不明共有者以外の合意によって変更行為や管理行為ができることとなりました。
私道が共有持分であることで想定されるトラブル：相互持合型私道
私道が相互持合型私道である場合、どのようなトラブルが起きる可能性があるでしょうか？
考えられる主なトラブルは、次のとおりです。
私道の所有者が通行を妨げる
1つ目は、私道の所有者が通行を妨げるケースです。
たとえば、公道に近い部分の私道を有する者がその私道の通行を妨げると、住民に大きな影響が及びます。
私道をどのように使うのかは、原則として私道所有者の自由です。
そのうえで、私道を通行する根拠がある場合は、一定の者が私道を通行する権利を有します。
私道を通行するための主な権利は次のとおりであり、通行を妨げられている私道がどれに該当するかによって解決方法が異なります。
私道の通行を妨げられてお困りの際は、早期に弁護士へご相談ください。
- 建築基準法上の道路
- 公道に至るための通行権
- 通行地役権
- 当事者間の契約
建築基準法上の道路
1つ目は、建築基準法上の道路である場合です。
家は原則として、一定の道路に接していない敷地には建てることができません。
そして、たとえ公道に面していない道路であっても一定の要件を満たす私道に面している場合は、この私道について建築基準法上の道路としての指定を受けることで、建物の建築が可能となります。
この建築基準法上の指定を受けた私道は誰でも通行することが可能であり、たとえ所有者であっても通行を妨げることはできません。
そのため、建築基準法上の道路であるにもかかわらず通行を妨げられている場合には、市区町村の道路課などに相談することで解決できる可能性があります。
公道に至るための通行権
公道に至るための通行権とは、公道に面していない土地の所有者が公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行する権利です。
以前は「囲繞地（いにょうち）通行権」と呼ばれていましたが、改正によって名称が変わっています。
公道に至るための通行権は自動的に発生するものであり、私道の所有者は対象となっている袋地の所有者の通行を妨げることはできません。
ただし、通行者はその土地（私道）のために損害が最も少ないものを選ばなければならないとされています。
そのため、自動車の通行までが認められるかどうかはケースバイケースです。
通行地役権
通行地役権とは、ある土地（要役地）の所有者が別の土地（承役地）を通行することができる権利です。
通行地役権は登記することができるため、全部事項証明書を見ることで確認できることも少なくありません。
通行地役権は土地に付随した権利であり、要役地や承役地の所有者が変わっても権利は継続されます。
通行の根拠が通行地役権である場合は、登記の有無を確認しておくことをおすすめします。
当事者間の契約
当事者間の契約によって、私道の通行が認められていることもあります。
契約の効力が及ぶのは原則としてその契約当事者間のみであり、土地の所有者が変わった際に自動的に引き継がれるものではありません。
そのため、私道を通行できる根拠が契約である場合は、売買などで私道の所有者が変わった際に契約が継続できなくなるリスクを理解しておくことが必要です。
私道の所有者がインフラ引き込みのための掘削を拒絶する
2つ目は、私道の所有者がインフラ引き込みに必要な掘削を拒絶することです。
家を建てる際などには、電気やガス、上下水道などのライフラインを引き込まなければなりません。
そして、このライフラインが埋設されている場所によっては、他者が有する私道を掘削する必要が生じます。
しかし、掘削の許可を得ようにも、私道の所有者がこれを拒否する場合は掘削を進めることができずトラブルとなる可能性があります。
なお、この点については改正がなされており、ライフラインを引き込むことの掘削が権利であることが明文化されました。
これにより、掘削対象である私道所有者の承諾までは必要なく、あらかじめ掘削の目的や場所、方法を所有者に通知することで掘削ができることとなっています。
また、私道所有者が所在不明であり直接通知することができない場合であっても、簡易裁判所の公示による意思表示をすることで通知に変えられることが明確となりました。
私道に面した土地を買う際の注意点
ここまでで解説したように、私道にまつわるトラブルは少なくありません。
そのため、購入しようとしている土地が私道の絡む土地である場合、本当にその土地を購入するのか立ち止まって検討することをおすすめします。
改正によって解決しやすくなったトラブルもあるものの、それでも近隣住民であることが多い私道の共有者と法的なトラブルに発展する事態はできるだけ避けたいことでしょう。
しかし、それでもその土地を購入したい場合もあると思います。
その際は、次の点に注意が必要です。
私道の権利関係を確認しておく
私道に面した土地を買う前に、家が面している道の権利関係を確認しておきましょう。
共同所有型私道であるのか相互持合型私道であるのかによって、起き得るトラブルが異なるためです。
併せて、通行をする根拠（建築基準法上の道路であるのか当事者間の契約であるのかなど）についても確認しておくことをおすすめします。
特に契約によって通行権が認められている場合には所有者が変わった際に契約が引き継がれないため、権利が不安定であるといわざるを得ません。
また、不動産会社や近隣住民などに、過去に私道にまつわるトラブルが生じたかについても確認しておくと安心です。
トラブルが頻発している場合は、今後もトラブルに巻き込まれる可能性が高いためです。
他の共有者と連絡が取れることを確認しておく
私道に面した土地を買う際は、自分が使用する可能性のある私道や自分と共有することとなる私道の他の共有者について、連絡が取れることを確認しておきましょう。
連絡を取ることが難しい共有者がいる場合や所在不明の共有者がいる場合、管理費の負担や掘削許可などさまざまな場面で、手間や金銭的なコストがかかる可能性が高いためです。
私道の共有持分でトラブルとなった場合の対処法
私道の共有持分に関してトラブルになった場合は、どのように対処すればよいのでしょうか？
基本的な対処方法は次のとおりです。
当事者同士でよく話し合う
私道の共有持分に関してトラブルとなった場合は、当事者間で話し合いの場を持つとよいでしょう。
私道の共有者は近隣住民であることも多く、今後の生活を考慮すると可能な限り穏便な解決を望む場合が多いと考えられるためです。
話し合いをする中で落としどころを探ることができれば、解決できる可能性があります。
話し合いの場には、他の共有者とともに行ったり、町内会長や同様のトラブルを抱えている近隣住民とともに行ったりすることも検討するとよいでしょう。
私道が建築基準法上の道路である場合は、市区町村役場の道路課などの担当者に相談することも1つの手です。
弁護士へ相談する
当事者間での解決が難しい場合は、土地法務に詳しい弁護士へご相談ください。
共有に関する規定は、ここ数年で多くの改正がなされています。
そのため、過去には解決が難しかったトラブルであっても、最新の法令に当てはめることで解決できる可能性が低くありません。
特に、私道の共有持分を有する者が所在不明である場合、改正によってさまざまな解決法が検討できることとなりました。
私道に関するトラブルを弁護士へ相談することで、解決の糸口を見つけられる可能性が高いでしょう。
まとめ
私道の共有持分は、トラブルの原因となることが少なくありません。
そのため、私道が関係する可能性のある不動産の購入は、リスクを十分に理解したうえで慎重に検討することをおすすめします。
また、共有となっている私道に関してトラブルとなり当事者間の解決が難しい場合は、早期に弁護士へご相談ください。
所有者不明土地問題の解決を主な目的とした一連の法改正の一環で、共有に関する規定についても多くの改正がなされています。
この改正によって、これまでは解決が難しかった事例であっても、解決がはかれるかもしれません。
たきざわ法律事務所では、私道の共有持分に関するトラブル解決に力を入れています。 最新の改正内容を踏まえて解決へ向けてサポート致しますので、私道の共有持分についてお困りの際はたきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。
