たきざわ法律事務所

不動産購入は相続対策になる?得られるメリット&デメリット・注意点

この記事を書いた弁護士は…

 

 

 

 

 

相続対策では、不動産が活用されることが少なくありません。では、なぜ相続対策にしばしば不動産が登場するのでしょうか?

 

今回は、相続対策で不動産が活用される理由や、相続対策で不動産を活用する場合の注意点などについてくわしく解説します。

 

相続対策で不動産が活用される理由

相続対策で不動産が活用される理由

 

相続対策で不動産が活用される主な理由は、相続税の計算方法にあります。不動産を活用することで、相続税が減る可能性があるのです。

 

では、くわしく見ていきましょう。

 

預貯金よりも不動産の方が評価が低いから

 

相続税は、亡くなった方(「被相続人」といいます)が亡くなったときに持っていた財産や、一定の生前贈与などに対してかかる税金です。相続税を計算する際には、それぞれの財産を財産評価基本通達などで定められた方法にしたがって、正しく評価しなければなりません。

 

相続税を計算するための評価額のことを、「相続税評価額」といいます。相続税評価額の合計が大きければ大きいほど、相続税が高くなるということです。

 

この計算ルールに従えば、3,000万円の預貯金は、ほぼ3,000万円のままで評価されます。一方で、3,000万円を支払って購入したり建築したりした不動産の評価額は、通常は3,000万円とはなりません。

 

あくまでも目安でしかありませんが、土地であれば購入額である時価のおおむね8割程度、建物であれば5割から7割程度が相続税評価額となることが多いようです。さらに、建物は建築から年数が経過すれば経過するほど、価値が減額されていきます。

 

こうしたことから預貯金をそのまま持っているよりも、土地や建物に形を変えて保有したほうが、相続税が安くなる可能性が高いのです。

 

賃貸不動産はさらに評価が低いから

 

自分や家族が使っている自用の不動産の相続税評価額と、賃貸して賃料を得ている不動産の相続税評価額とでは、賃貸用のほうが低くなります。これは、他者に貸している以上、不動産の自由な利用が制限されているためです。

 

こうしたことから、単に不動産を購入するのみならず、不動産を賃貸してさらに相続税を下げる対策が取られる場合が少なくありません。賃貸アパートは、土地と建物でそれぞれ次のように計算します。

 

賃貸建物(貸家)の評価方法

 

他者に賃貸して賃料を得ている建物(「貸家」といいます)は、相続税の計算上、次のように評価します。

 

    貸家の相続税評価額=(自用建物の相続税評価額)-(自用建物の相続税評価額)×(借家権割合)×(賃貸割合)

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    借家権割合は、ほとんどの地域で30%と設定されています。また、賃貸割合とは、アパートの部屋のうち賃貸に供している割合のことです。

     

    たとえば、自用とした場合の相続税評価額が5,000万円の建物のうち、10室すべてを賃貸していた場合の相続税評価額は、次のとおりです。

     

    • 相続税評価額=5,000万円-5,000万円×30%×10室/10室=3,500万円

     

    すべて自用である場合と比較して、1,500万円分評価が下がっています。

     

    貸家の敷地(貸家建付地)の評価方法

     

    貸家の敷地となっている土地(「貸家建付地」といいます)は、相続税の計算上、次のように評価します。

     

    • 貸家建付地の評価額=(自用地の相続税評価額)-(自用地の相続税評価額)×(借地権割合)×(借家権割合)×(賃貸割合)

     

    借地権割合は30%から90%の10%刻みで地域によって定められていますが、50%または

    60%の地域が比較的多くなっています。土地が所在する場所の借地権割合を知りたい場合には、国税庁が公表している路線価図や評価倍率表にて確認すると良いでしょう。

     

    借家権割合と賃貸割合については、貸家の計算式で解説した内容と同様です。

     

    たとえば、10室すべてを賃貸しているアパートの敷地である土地の自用地相続税評価額が5,000万円であり、この場所の借地権割合が60%である場合の相続税評価額は、次のとおりです。

     

    • 相続税評価額=5,000万円-5,000万円×60%×30%×10室/10室=4,100万円

     

    すべて自用である場合と比較して、900万円分評価が下がっています。

     

    借金は相続税の計算上マイナスされるから

     

    賃貸アパートを建築する場合には、すべてを自己資金でまかなうのではなく、建築費用の一部を金融機関などからの借り入れで準備することが少なくありません。評価の高い土地を持っている人が建物を建築する場合には、土地を担保に入れることで建築費用のほとんどを借金でまかなうケースもあるでしょう。

     

    被相続人が亡くなった時点で残っていた借金は、相続税の計算上、原則としてプラスの財産から差し引いて計算することが可能です。これも、相続対策で不動産活用が使われる理由の一つです。

     

    相続対策で不動産を活用する際に知っておきたい特例

    相続対策で不動産を活用する際に知っておきたい特例

     

    相続対策に不動産を活用する場合には、税務上の特例制度について知っておいた方が良いでしょう。中でも、次の2つの制度はよく理解しておくことをおすすめします。

     

    相続時精算課税制度

     

    相続時精算課税制度とは、複数年にわたる累計2,500万円までの贈与にかかる贈与税が非課税となる制度です。累計2,500万円を超えた部分についても、一律20%という比較的低い税率で課税されます。

     

    しかし、相続時精算課税制度は単なる非課税の制度ではありません。相続時精算課税制度を使っておこなった贈与は、すべて相続税の計算の際に足し戻されるルールとなっていることをよく理解しておきましょう。

     

    小規模宅地等の特例

     

    小規模宅地等の特例とは、相続税の計算上、一定の要件を満たした土地を一定面積まで最大8割減で評価することができる特例です。たとえば、4,000万円の土地であれば要件を満たすことで、800万円で評価することができ、適用できれば非常に大きな節税効果が得られる特例といえます。

     

    小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅の敷地や被相続人が事業で使っていた建物の敷地などに適用することができる他、賃貸している建物の敷地についても適用することが可能です。ただし、賃貸建物の敷地についての減額割合は、最大で5割とされている他、限度面積が200平方メートルまでと居住用などよりは狭く設定されています。

     

    小規模宅地等の特例の適用には土地の取得者などの要件もありますので、相続対策に不動産を活用する際には、特例が適用できるかどうかにも注意しながら進めると必要があるでしょう。

     

    相続対策で不動産を活用する場合の注意点

    相続対策で不動産を活用する場合の注意点

     

    相続対策で不動産を活用する際には、注意点も少なくありません。次のリスクを知ったうえで、活用を検討するようにしましょう。

     

    また、個別事情によってはここに挙げたもの以外のリスクが潜んでいることもあります。不動産による相続対策のリスクを検討したい場合には、事前に当事務所までご相談ください。

     

    経営がうまくいかず資産が目減りする可能性がある

     

    当初の目的が相続対策であったとしても、不動産賃貸はれっきとした経営の一つです。経営である以上は、思ったように収益が上がらないというリスクが存在します。

     

    建物を建てた当初など築年数の浅いうちは、自然に入居者が集まるかもしれません。しかし、よほど立地が良いなどの優位性がない限り、建物が古くなれば家賃が下落したり、空室が増えたりする可能性が高いでしょう。

     

    また、設備が古くなれば故障などが頻発し修繕の費用がかさむ他、さらに老朽化が進めば大規模な修繕をする必要が生じます。経営がうまくいかず、結果的に資産が大きく目減りしてしまったり借入金の返済に困窮してしまったりすれば、相続対策どころではなくなってしまう可能性も否定できません。

     

    相続税の納税資金が不足する恐れがある

     

    上で解説したとおり、預貯金をそのまま保有しているよりも不動産に投資をした方が、相続税の金額自体は減る可能性が高いといえます。しかし、預貯金の多くを不動産に変えてしまうことで、相続税の納税資金が不足してしまうリスクがあることを知っておきましょう。なぜなら、相続税は現金一括払いが原則であるためです。

     

    分割払いをする延納やモノで支払う物納などの制度はありますが、いずれも要件が厳しくデメリットも小さくないため、安易に選択できるものではありません。場合によっては、せっかく手にした不動産を急いで売却して、納税資金を作る必要が生じてしまいます。

     

    相続税の納税期限に間に合わせようと売却を急げば足下を見られてしまい、相場よりも低い価格で買い叩かれてしまう可能性があるでしょう。

     

    遺産が分けづらくなる可能性がある

     

    相続人が複数存在するにも関わらず、財産の大半を一つの不動産へと変えてしまうと、遺産分割で争いが生じてしまう可能性があります。なぜなら、主な財産が一つの不動産であれば、平等に分けることが困難であるためです。

     

    共有にすれば良いと考えるかもしれませんが、安易な共有は問題の先送りでしかありません。共有不動産は売却や新たな賃貸などの際に他の共有者の同意が必要となる場面が多く、意見がまとまらなければトラブルになる可能性が高まります。

     

    相続税が安くなったとしても相続人同士が争うような事態となってしまえば、本末転倒といえるでしょう。

     

    相続人が望んでいない可能性がある

     

    良かれと考えて不動産による相続対策をしたとしても、相続人が望んでいない可能性があります。不動産経営には、先ほどお伝えしたようなリスクがあり、そのようなリスクや借金を負いたくないという相続人は少なくありません。

     

    また、単純に入居者とのやり取りや管理を煩わしく感じる場合もあります。

     

    不動産を活用した相続対策を成功させる5つのポイント

    不動産を活用した相続対策を成功させる5つのポイント

     

    不動産を活用した相続対策には、リスクが少なくありません。相続対策を成功に導くためには、次の5つのポイントを押さえておくと良いでしょう。

     

    不動産経営にはリスクがあることを知っておく

     

    不動産経営には、リスクがつきものです。単に相続税が安くなるとの理由だけで不動産投資をしてしまえば、資産が目減りしてしまうかもしれません。

     

    不動産投資をする場合には、たとえきっかけが相続対策であったとしても、物件の収益性やリスクを見極めたうえで行うようにしましょう。100%安心確実な不動産投資など存在しないことをよく知っておいてください。

     

    相続税が支払えるかどうかのシミュレーションを行う

     

    相続税額が下がったとしても、相続税を支払うお金がなくなってしまえば本末転倒です。そのため、相続対策で不動産投資をする際には、相続税額の低減のみに着目するのではなく、相続税を支払うことができるのかという視点からも検討するようにしましょう。

     

    弁護士に相談をしてリスクの評価をしてもらう

     

    不動産による相続対策のリスクをご自身のみで見極めることは容易ではありません。リスクを見落として後悔することのないように、事前に弁護士へ相談し、リスクを見極めておくと良いでしょう。

     

    生命保険などで遺産分割対策をする

     

    不動産投資をする場合には、遺産が分けづらくならないよう配慮する必要があります。仮に遺産の大半が不動産となってしまう場合には、何らかの対策を取っておくべきでしょう。

     

    たとえば、不動産を受け取ることになるであろう相続人を受取人として、ご自身の死亡により保険金が支払われる生命保険に加入しておくなどです。保険金が支払われることにより、その相続人から他の相続人に保険金の中からお金を渡して遺産分割の調整をすることが可能となります。

     

    より確実性を帰すためには、これに加えて遺言書を作成しておくと良いでしょう。

     

    相続人と話し合って相続人の考え方を知っておく

     

    良かれと考えて不動産による相続対策をしたものの、相続人が望んでおらず、相続税が高くなったとしても預貯金のままで財産を残して欲しいと考えている場合があります。こうした齟齬を防ぐため、相続人になる人と事前に話し合い、考え方を知っておくと良いでしょう。

     

    まとめ

     

    不動産による相続対策でたとえ相続税は安くなったとしても、他の面でリスクを残してしまうケースは少なくありません。ご自身が検討されている対策は、本当に問題がないでしょうか?たとえ問題があったとしても、相続が起きる前であればリスクを回避できる場合もあります。

     

    不動産は当事務所にもよく寄せられる相談ですが、法制度やメリットデメリットなど、知っておくべき事項が多い分野です。まずは当事務所のメルマガに登録をし、情報を集められる体制をお作りください。また、不動産トラブルでお困りの場合、不明点がある場合は、当事務所までお問い合わせください。訴訟対応はもちろん、訴訟前の対応や訴訟を起こさないための体制づくりのサポートをいたします。

     

     

     

     

     

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