親が亡くなると、親の持っていたさまざまな財産の名義変更をする必要が生じます。

中でも、どのように進めれば良いのか迷ってしまう方の多い手続きの一つが、土地や建物の名義変更です。

 

では、親名義の土地の相続手続きはどのように進めればよいのでしょうか？

また、親名義の土地を受け取るには、相続と生前贈与のいずれがよいのでしょうか？

 

今回は、親名義の土地を相続する手順や生前贈与との比較などについて詳しく解説します。

 

親名義の土地を相続するまでの流れ

 

親名義の土地を相続するには、4つのステップが必要です。ここではそれぞれのステップについて概要を解説しますので、まずは手続きの全体像を理解しましょう。弁護士がわかりやすく解説します。

 

 

亡くなった親の相続人を確認する

 

はじめに、亡くなった親の相続人を確認します。法律で決まった相続人（「法定相続人」といいます）は、次のとおりです。なお、「相続人」に対して、相続の対象となっている亡くなった人のことを「被相続人」といいます。

 

 

第一順位から第三順位の相続人は、それぞれ順位が上の相続人が1人でもいれば相続の権利は顕在化しません。たとえば、子や孫が1人でもいる場合には、両親や兄弟姉妹は相続人にならないということです。

 

配偶者相続人は別枠となっており、配偶者が存在すれば常に相続人となります。第一順位から第三順位の相続人がいれば、その相続人と一緒に配偶者も相続人となります。

 

なお、相続人の権利は戸籍謄本や除籍謄本などの公的な書類で客観的に確認するため、被相続人との関係性が良くなかったり、疎遠になっていたりといった理由のみで相続人から除外されることはありません。

 

たとえば、被相続人である親が再婚であり前妻との間にも子がいる場合には、たとえ何十年と会っていないなどの事情があったとしても、その子も相続人となります。

 

親名義の土地を相続する人を決める

 

次に、親名義の土地を相続する人を決めるステップです。土地を誰が相続するのか決める方法には、次のものがあります。

 

遺言

 

被相続人である親が生前に遺言書を作成しており、その遺言書で土地を受け取る相手が決められていたのであれば、原則としてその遺言書で定められた受取人が土地を相続することになります。

 

遺産分割協議

 

遺言書がなかった場合などには、原則として相続人全員で話し合いをおこない、土地を誰が相続するのか決めることが必要です。この話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。

 

遺産分割協議は全員一致が原則であり、全員が納得するまで成立しません。

 

また、相続人の中に認知症の人や行方不明の人がいる場合であっても、これらの人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。この場合には、これらの人の代わりに話し合いに参加する成年後見人などを裁判所に選んでもらうステップが必要です。

 

遺産分割協議がまとまったら、その結果を記した遺産分割協議書を作成します。

 

調停

 

遺産分割協議を当人同士でまとめることが難しい場合には、調停にて土地などの遺産を誰が相続するのかを決定します。調停とは、家庭裁判所でおこなう話し合いのことです。

 

調停委員が話し合いの仲裁をしてくれますが、あくまでも話し合いの場であるため、調停委員や裁判所が決断を下すわけではありません。調停をもってしても話し合いがまとまらない場合には、次の審判へ移行します。

 

審判

 

審判とは、さまざまな事情を考慮のうえ、遺産の分け方を裁判所が決める手続きです。途中で和解をすることも認められています。

 

土地の名義変更の必要書類を準備する

 

亡くなった親名義の土地の相続登記をするには、主に次の書類が必要となります。

 

なお、これらは遺産分割協議書で土地の取得者を決めた場合の一般的な必要書類です。状況によってはこれら以外の書類が必要となりますので、あらかじめ管轄の法務局へ確認すると良いでしょう。

 

 

相続登記をする

 

必要な書類が揃ったら、管轄の法務局で相続登記をおこないます。登記申請の方法には、次の3つがあります。

 

法務局まで出向くことが可能であれば、窓口での申請がもっともスムーズです。軽微な誤りであれば、その場で訂正できる可能性があるためです。

 

管轄の法務局が遠方であるなどの理由で窓口へ出向くことが難しい場合には、郵送で申請しましょう。オンラインはシステムなどの環境を整えることに手間やコストがかかるため、自分の登記を数回程度おこなうのみであればおすすめできません。

 

親名義の土地の遺産分割方法

 

遺産の分け方には、主に次の4つの方法があります。親名義の土地を分ける際には、これらのどの方法で分けるのか検討のうえ、遺産分割協議をおこないましょう。

 

現物分割

 

現物分割とは、遺産をそのままの形で分ける遺産分割方法です。

 

たとえば、「A土地は長男が相続し、B土地とその上の建物は長女が相続し、C銀行の預貯金は二男が相続する」のように、遺産ごとに受取人を決める分け方をいいます。非常にシンプルでありよく使われる分割方法ではあるものの、平等に分けることが難しい点が難点です。

 

代償分割

 

代償分割とは、ある相続人が比較的評価額の大きな遺産を相続する代わりに、その相続人から他の相続人へ金銭を支払う形の遺産分割方法です。たとえば、「自宅の土地建物は長男が相続する。その代償として、長男は二男に2,000万円を支払う」などです。

 

平等に分けやすい一方で、評価額の大きな遺産を相続した人の金銭的な負担が大きくなる場合があります。

 

換価分割

 

換価分割とは、遺産を売却してお金に変え、そのお金を分ける遺産分割方法です。たとえば、土地を売ってその対価を分けることなどが考えられます。

 

平等に分けやすい一方で、売却についての意見がまとまらずトラブルになる可能性があるほか、売却に伴い譲渡所得税などのコストがかかるデメリットがあります。

 

共有分割

 

共有分割とは、土地を長男と二男がそれぞれ2分の1ずつの割合で相続するなど、遺産を共有とする分割方法です。

 

ただし、この分割方法はのちに不動産の利活用などの場面でトラブルになる可能性が高く、問題の先送りとなりやすいといえます。特段の理由があるのでなければ、できるだけ避けたい分割方法です。

 

親名義の土地を相続すると税金はいくらかかる？

 

親名義の土地を相続すると、税金はいくらかかるのでしょうか？ここでは、土地の相続と相続税について解説します。

 

相続税は個別の財産ごとに計算するわけではない

 

相続税は、亡くなった人が亡くなった時点で持っていた財産などに対してかかる税金です。この相続税は、「土地はいくら、預貯金はいくら」などと個別で計算するものではありません。

 

相続税は、亡くなった人が持っていた遺産総額に過去3年以内の一定の贈与を加算するなどして計算した「課税価格の合計額」から、次で紹介する「相続税の基礎控除額」を控除した「課税遺産総額」に対してかかります。

 

遺産総額が基礎控除額以下なら相続税は非課税

 

相続税は、すべての相続についてかかるわけではありません。「課税価格の合計額」が相続税の基礎控除額以下であれば、無税で相続することが可能です。

 

 

これを法定相続人の数ごとに計算すると次のとおりです。

 

 

土地も含めた課税価格の合計額がこの基礎控除額を超える場合には、相続税がかかる可能性が高いため、遺産全体のボリュームが基礎控除額を超えそうかどうかを確認しておくと良いでしょう。

 

生前贈与のメリットとデメリット

 

親名義の土地は相続で受け取ることのほか、生前贈与で受け取ることもあります。

では、相続と比較した場合、親からの生前贈与で土地を受け取ることにはどのような

メリット・デメリットがあるのでしょうか？

ここでは、主なメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

 

相続ではなく生前贈与で土地を受け取るメリット

 

相続ではなく、生前贈与で親から土地を受け取る主なメリットを2点解説します。

 

必要な時期に土地を受け取ることができる

 

相続の場合は、実際に土地を受け取ることができるのがいつになるのかわからないうえ、親の年齢などによっては随分先となる可能性もあります。

一方で、生前贈与の場合や家を建てたいタイミングなど、必要な時期に土地を受け取ることが可能です。

 

他の兄弟などの同意が不要である

 

先ほど解説したように、相続で土地を受け取るには、有効な遺言書がない限り、他の相続人（自分の兄弟など）と遺産分割協議をしなければなりません。

その結果、自分が土地を受け取れないリスクや、遺産分割協議が難航して調停や裁判にまで発展するリスクが生じます。

 

一方で、生前贈与の場合は土地の所有者である親との合意のみで行うことが可能であり、他の兄弟などの同意を得る必要はありません。

 

なお、たとえ生前贈与であってもその土地が親の財産のうち多くの割合を占める場合は、親が亡くなってから遺留分侵害額請求をされるリスクはあります。

遺留分とは、子や配偶者など一部の相続人に保証された、相続での最低限の取り分です。

土地の贈与を受けるにあたって遺留分についてより詳しく知りたい場合は、弁護士へご相談ください。

 

 

 

 

相続ではなく生前贈与で土地を受け取るデメリット

 

相続ではなく、生前贈与で親名義の土地を受け取ることには、デメリットもあります。

主なデメリットを、2点紹介します。

 

どちらが有利であるかは実際の状況によって異なるため、自分で判断することが難しい場合は、弁護士などの専門家へご相談ください。

 

税金が高くなりやすい

 

親名義の土地を相続で受け取る場合、これに対してかかる税金は「相続税」です。

相続税の計算方法は、先ほど解説したとおりです。

 

一方で、土地を生前贈与で受け取る場合、これは原則として贈与税の対象となります。

贈与税の基礎控除額は年110万円であり相続税よりも少ないため、まとまった価額になることも多い土地を生前贈与することで、非常に高額な贈与税がかかる可能性があることがデメリットです。

 

ただし、生前贈与を相続税の対象とすることができる「相続時精算課税制度」などの特例を活用することで、このデメリットはクリアできる場合もあります。

そのため、土地を生前贈与する際はまず専門家へ相談のうえ、特例適用の可否やかかる税額などを確認したうえで決断するとよいでしょう。

 

贈与後の固定資産税などの負担が必要になる

 

土地を所有していると、毎年1月1日時点での所有者に対して固定資産税（地域によっては、これと併せて都市計画税）が課されます。

生前贈与で土地を取得すると、その年の翌年以後の固定資産税等は贈与を受けた者（「受贈者」といいます）が負担しなければなりません。

 

土地の価格が高い場合は固定資産税も高額となりやすいため、複数年分が積み重なると大きな金額となる可能性もあります。

 

親名義の土地を生前贈与するときの流れ

 

親の土地を生前贈与する場合、どのような流れで進めればよいのでしょうか？

ここでは、一般的な流れを解説します。

 

親との間で贈与についての意見をまとめる

 

贈与を成立させるには、贈与をする者（「贈与者」といいます）と受贈者との「あげます」「もらいます」という意思の合致が必要です。

そのため、生前贈与を行うには、まずは土地の所有者である親との間で贈与についての意見をまとめることが必要となります。

 

贈与税について確認する

 

土地の生前贈与について親子間で合意ができたら、税理士などの専門家へ相談し、贈与税について確認します。

 

贈与契約書を作成する

 

贈与税を確認したうえで贈与を進めると判断した場合は、親子間で贈与契約書を作成します。

税務申告に添付するのみであれば簡易なものでよいものの、将来の相続で他の兄弟などとのトラブルを避ける目的もあるのであれば、弁護士などの専門家へ依頼して作成してもらうようにしてください。

 

 

 

 

 

土地の名義変更登記をする

 

次に、土地の名義変更登記をします。

土地の名義変更は自分で何度も法務局へ出向いて行う人もいるものの、司法書士に依頼して行ってもらうとスムーズです。

 

贈与税を申告する

 

土地を贈与した年の翌年2月1日から3月15日までの間に、贈与税の申告と納税を行います。

期限に遅れると無申告加算税などペナルティとしての税金がかかる可能性があるほか、特例の適用を受けられなくなるおそれがあるため、期限に遅れないように申告してください。

 

親名義の土地は放棄できる？

 

親名義の土地が、いらない場合もあるでしょう。

では、親名義の土地を放棄することはできるのでしょうか？

ここでは、順を追って解説します。

 

親名義の土地を放棄する3つの方法

 

親名義の土地を放棄するには、次の3つの方法が挙げられます。

 

 

遺産分割協議で他の相続人に取得してもらう

 

1つ目は、相続の場面で自分はその土地を取得せず、他の相続人に取得してもらう方法です。

遺産分割協議で他の相続人がその土地を取得することに合意ができれば、この方法をとることができます。

ただし、管理に過大な手間や費用を要するいわゆる「負動産」である場合は、土地を取得する相続人に他の遺産を多く分配するなど、配慮が必要となる可能性があるでしょう。

 

相続放棄をする

 

2つ目は、相続放棄をすることです。

 

相続放棄とは、相続開始後原則として3か月以内に家庭裁判所に申し立てることで、はじめから相続人ではなかったこととなる手続きです。

この方法であれば、他の相続人の同意を得なくても、土地を相続する事態を避けることが可能となります。

また、被相続人である親の借金を引き継がずに済むこともメリットです。

 

ただし、「土地はいらないけど、預貯金は欲しい」など遺産ごとに相続放棄をすることはできず、相続放棄が認められると一切の遺産が相続できなくなります。

 

相続土地国庫帰属制度を活用する

 

3つ目は、相続土地国庫帰属制度を活用することです。

 

この制度を活用すると、親などからいったん相続した土地をピンポイントで手放すことが可能です。

ただし、この制度によって土地を手放すためには土地上に建物が建っていないなどさまざまな要件を満たす必要があるほか、一定の負担金を納めなければなりません。

相続土地国庫帰属制度の適用をご検討の際は、弁護士などの専門家へご相談ください。

 

 

 

 

 

親名義の土地を放棄したほうがよいケース

 

親名義の土地を放棄したほうがよいのは、どのような場合なのでしょうか？

放棄を検討した方がよいケースを3つ解説します。

 

 

借金を相続したくない場合

 

亡くなった親に借金があり、この借金を相続したくない場合は、家庭裁判所で相続放棄をするとよいでしょう。

ただし、相続放棄は原則として相続開始後3か月以内にしなければならず、これを過ぎると認められなくなるため注意が必要です。

 

土地を使う予定がなく、売却も見込めない場合

 

親名義の土地を今後使う予定がなく、交通の便がよくないなどの理由から売却も見込めない場合は、放棄の検討がおすすめです。

この場合は、他の相続人に相続してもらうことや、相続土地国庫帰属制度の活用を検討してください。

 

土地の管理に多大な手間や費用が掛かる場合

 

土地が遠方にあるなど、管理に多大な手間や費用を要する場合も放棄が有力な選択肢となります。

こちらも、他の相続人に相続してもらうことや、相続土地国庫帰属制度の活用による放棄を検討することとなります。

亡くなった親名義の土地の相続手続きをしない場合のリスク

 

土地の相続手続きを面倒に感じる人は少なくないでしょう。

 

しかし、土地の相続手続きを放置することはおすすめできません。

なぜなら、亡くなった親名義のまま土地の相続手続きをしないままでいると、次のようなリスクやデメリットが生じるためです。

 

最後に、亡くなった親名義の土地の相続手続きをしない場合のリスクについて解説します。

 

第三者に権利が主張できない

 

土地の名義を変えないままでは、第三者に権利を主張することができません。この点が、土地の相続手続きを放置する最大のリスクです。

 

たとえば、相続人である長男と二男の話し合いによって長男が土地を相続する内容での遺産分割協議がまとまったにもかかわらず、長男が名義変更の手続きをしないでいる間に二男が自分の法定相続分だけを第三者に売却したり、二男にお金を貸していた債権者が二男の法定相続分だけを差し押さえたりしてしまうかもしれません。

 

こうした事態が起きてしまうと、長男は原則として土地の名義を返却するよう第三者に対して主張することはできないのです。第三者としては、本当は長男が取得していたことなど知るすべがないため、いわゆる早い者勝ちのルールになっています。

 

売却や抵当権の設定ができない

 

亡くなった親名義のままでは、その土地を売却したり、お金を借りる際の担保にしたりすることができません。

 

当面は売ったり担保に入れたりする予定がないからといって名義変更をせずに放置していると、いざこのような必要が生じた際にまずは相続登記から始めなければならず、相続登記に時間を要している間に機を逸してしまう可能性があります。

 

年数の経過とともに権利関係が複雑になる

 

相続の問題は、年数の経過とともに複雑になることはあっても、解決することは多くありません。

 

たとえば、相続人である長男と二男とで親名義の土地の相続についての話し合いがまとまらず、放置している間に当事者が亡くなってしまうと、今度は長男の子と二男の子が当事者となってしまいます。

 

このように、相続の問題は放置すればするほど代替わりが起き、関係者が増えていってしまうリスクがあります。

 

改正不動産登記法の施行後は罰則が適用される

 

これまで、相続登記には期限はありませんでした。しかし、多くの相続登記が放置されてしまった結果、持ち主がわからない「所有者不明土地」が増加してしまい、社会問題となっています。

 

こうした問題を受けて、土地取得を知った日から3年以内の相続登記を義務化する改正不動産登記法が、2021年4月に成立しました。この改正は、2024年4月までに施行される予定です。

 

施行後は、期限内に登記を済ませない場合、10万円以下の過料を科される可能性があります。

 

 

 

 

 

まとめ

 

親名義の土地の相続手続きを放置すると、年数の経過にしたがってより手続きが複雑となったり、トラブルの原因となったりする可能性があります。

相続で土地をもらう人が決まったら、すみやかに相続登記を済ませておきましょう。

また、状況によっては親名義の土地を相続で受け取るのではなく、生前贈与で受け取ることも一つの手です。

 

土地の相続や生前贈与についてお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。

たきざわ法律事務所では不動産法務や相続トラブルの解決に力を入れており、親身になって解決までサポート致します。

 

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