工事請負契約を締結した後で、契約を解除する必要性が生じることもあります。

 

では、工事請負契約を解除する場合、違約金の支払いは必要なのでしょうか？また、工事請負契約を解除する場合の違約金は、どのように決まるのでしょうか？今回は、工事請負契約の解除に伴う違約金について、弁護士がくわしく解説します。

 

なお、当事務所（たきざわ法律事務所）は不動産法務に特化しており、工事請負契約の解除や違約金にまつわるトラブルについて豊富な解決実績を誇っています。工事請負契約の解除について相談できる弁護士をお探しの不動産オーナー様や不動産会社様は、たきざわ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。

 

 

 

工事請負契約の解除で違約金は発生する？

 

施主側から工事請負契約を解除する場合、違約金は発生するのでしょうか？ここでは、ケース別に、工事請負契約の解除での違約金発生の有無を解説します。

 

手付解除の場合

 

手付解除とは、施主側からは支払った手付を放棄することで、施工会社側からは受け取った手付金の倍額を返還することで工事請負契約を解除することです。

 

施主側から手付解除をする場合、すでに支払った手付金は戻ってこない一方で、それ以上の違約金を支払う必要はありません（民法557条、559条）。

 

なお、手付解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでの間に限られます。ただし、どの時点をもって「契約の履行に着手した」について認識の齟齬が生じる事態を避けるため、工事請負契約で手付解除ができる期限を「契約締結から〇日以内」などと定めることが多いでしょう。

 

そのため、手付解除をしようとする場合、まずは契約書を確認する必要があります。

 

合意解除の場合

 

合意解除とは、いったん成立した工事請負契約を施主と施工会社との合意によって解除することです。合意解除をする事情はさまざまです。

 

たとえば、施主側に工事を解除すべき何らかの事情が生じ、今後も施主との良好な関係を築きたい施工会社が解約に応じる場合や、施工会社に何らかの債務不履行が生じたものの、円満な解決をはかるために双方が合意のもとで解除する場合などが想定されるでしょう。

 

工事請負契約を合意解除する場合、違約金の有無やその額についても、合意解除となった背景を踏まえて交渉によって定めることとなります。

 

「ローン特約」による解除の場合

 

ローン特約とは、施主が真摯にローンに申し込んだものの審査に通らなかった場合、工事請負契約を白紙に戻す旨の特約です。施主がローンを組む場合、工事請負契約にこのようなローン特約を盛り込むことが多いでしょう。

 

ローン特約を適用して工事請負契約を解除する場合、違約金は発生しません。また、手付金も返金されることが一般的です。

 

施工会社の債務不履行を理由とする解除の場合

 

債務不履行とは、契約を契約通りに履行しないことです。施工会社側に何らかの債務不履行がある場合、これを理由として施主側から契約を解除する場合があります。

 

施工会社の債務不履行による解除である場合、原則として違約金は発生しません。反対に、施工会社の債務不履行によって施主が損害を受けている場合、施工会社に対して損害賠償請求ができる可能性もあります。

 

ただし、解除時点においてすでに一定部分が完成しており、その部分だけで施主が利益を受けられるのであれば、その完成した部分に対応する報酬の請求がされる可能性はあるでしょう（同634条）。

 

また、契約解除は重大な結果を招くため、軽微な債務不履行では契約解除はできません。また、原則としていきなり解除することはできず、まずは債務を履行するよう催告し、一定期間内に履行されない場合に解除が可能となります（同541条）。

 

施主都合での解除の場合

 

その他、施主都合で工事請負契約を解除することがあります。たとえば、「新たにアパートを建築する予定だったが、事業の方針転換をすることになり建築を取りやめたい」という場合などです。

 

前提として、工事請負契約は、正当な理由がなくても施主からいつでも解除できます（同641条）。ただし、施主側の都合で解除する場合は施工会社に生じる損害を賠償しなければならず、違約金の支払いが必要となります。

 

 

工事請負契約の解除の違約金はどう決まる？

 

工事請負契約を解除する場合、違約金はどのように決まるでしょうか？ここでは、契約書に定めがある場合とない場合とに分けて解説します。

 

なお、たきざわ法律事務所は不動産法務に特化しており、工事請負契約の解除に関しても豊富なサポート実績を有しています。工事請負契約解除による違約金でお困りの際は、たきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。

 

契約書に定めがない場合

 

工事請負契約が解除された場合の違約金について、契約書で言及がない場合があります。この場合における違約金の定め方は、次のとおりです。

 

当事者間の交渉で決める

 

工事請負契約書に違約金に関する記載がない場合、原則として当事者間の交渉で違約金を取り決めることとなります。また、弁護士が交渉を代理することもあります。

 

訴訟を申し立てて裁判所に決めてもらう

 

当事者間で交渉がまとまらない場合、最終的には訴訟を申し立てて解決をはかることとなります。訴訟では、裁判所が諸般の事情を考慮したうえで違約金の適正額を定めます。この場合の流れについては、後ほど改めて解説します。

 

契約書に定めがある場合

 

工事請負契約が解除された場合の違約金について、契約書に定めがある場合があります。この場合における違約金の定め方を解説します。

 

原則：その定めに従う

 

契約書に定めがある場合、原則としてその契約書の定めに従って違約金額を算定します。契約書への違約金の定め方はさまざまであるものの、契約の進行段階ごとに、「請請負金額の〇％」という形で違約金を定めることが多いでしょう。

 

契約書に記載の違約金が不相当に高額な場合：減額できる可能性がある

 

契約書に違約金の定めがあるものの、その違約金額が不相当に高額である場合、違約金を減額できる可能性があります。この場合、まずは減額できないか交渉をして、交渉がまとまらない場合は訴訟にて結論を出してもらうこととなります。

 

 

工事請負契約解除で違約金の交渉がまとまらない場合の対処法

 

工事請負契約の解除にあたって施工会社との間で違約金の交渉がまとまらない場合、どのように対処すればよいのでしょうか？ここでは、解決までの一般的な流れを解説します。

 

• 弁護士に相談する
• 弁護士が代理で交渉する
• 調停で解決をはかる
• 訴訟で解決をはかる

 

弁護士に相談する

 

施工会社との間で違約金の交渉がまとまらない場合、早期に弁護士にご相談ください。弁護士へ相談することでその状況における違約金の適正額が把握でき、その後の対応を検討しやすくなります。

 

弁護士が代理で交渉する

 

施工会社側が提示する違約金額がそのケースにおいて想定される一般的な違約金額よりも高額である場合、違約金を減額できる可能性があります。この場合はまず、弁護士が代理で交渉をして合意の成立を目指します。

 

当事者間では交渉がまとまらなかったとしても、仮に訴訟にまで発展した場合に認められ得る違約金額について弁護士から説明をすることで、交渉がまとまる可能性があるでしょう。

 

調停で解決をはかる

 

弁護士が代理してもない交渉がまとまらない場合、調停で解決をはかります。調停とは、調停委員が双方の意見を聞いて意見を調整し、合意の形成をはかる手続きです。

 

裁判所が結論を下すわけではないため、双方の合意さえまとまれば、訴訟よりも柔軟かつ早期の解決がしやすくなります。

 

訴訟で解決をはかる

 

他の方法で合意形成に至らない場合、最終的には訴訟を提起して解決をはかることとなります。訴訟では、諸般の事情をもとに、裁判所がそのケースにおける違約金の適正額を決めます。

 

判決から2週間以内にいずれの当事者も控訴をしなければ、その時点で判決が確定します。確定した判決には、たとえ納得できない点があったとしても、当事者双方が従わなければなりません。

 

 

工事請負契約を解除する際のポイント

 

工事請負契約を施主側から解除しようとする場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか？ここでは、解除の主なポイントを3つ解説します。

 

• 施工会社の債務不履行がある場合は証拠を残す
• 事前に契約書の規定を確認する
• 不動産法務に強い弁護士に事前に相談する

 

施工会社の債務不履行がある場合は証拠を残す

 

1つ目は、施工会社側に債務不履行がある場合、その証拠を残すことです。

 

冒頭で解説したように、工事請負契約の解除時に違約金が発生するか否かは、解除の理由などによって異なります。解除が施主都合であれば違約金の支払いが必要となるのに対し、施工会社の債務不履行が理由であれば原則として違約金は必要ありません。

 

そのため、仮に施工会社側に債務不履行があるのであれば、その証拠を残したうえで契約解除に臨みましょう。

 

事前に契約書の規定を確認する

 

2つ目は、事前に契約書の規定を確認することです。

 

手付解除ができるタイミングについて、契約書で定められていることが少なくありません。また、手付解除の期限を過ぎた後の解除について、違約金の額や算定方法が定められていることがあります。

 

そのため、施工会社側に解除を申し入れる前に、契約書の規定を確認しておくべきでしょう。

 

不動産法務に強い弁護士に事前に相談する

 

3つ目は、不動産法務に強い弁護士に相談することです。

 

工事請負契約の解除はトラブルとなりやすいため、慎重に進める必要があります。そのため、事前に不動産法務に強い弁護士に相談するとよいでしょう。

 

たきざわ法律事務所は不動産法務に特化しており、工事請負契約の解除についても豊富なサポート実績を有しています。工事請負契約の解除について相談できる弁護士をお探しの際は、たきざわ法律事務所までご連絡ください。

 

 

工事請負契約解除の違約金でお困りの際はたきざわ法律事務所までご相談ください

 

工事請負契約解除の違約金でお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。ここでは、当事務所の主な特長を3つ紹介します。

 

• 不動産オーナー様・不動産会社様へのサポート実績が豊富である
• フットワークが軽い
• 状況に応じた最適な解決策を提案する

 

不動産オーナー様・不動産会社様へのサポート実績が豊富である

 

たきざわ法律事務所は不動産法務に力を入れており、不動産オーナー様や不動産会社様への豊富なサポート実績を有しています。そのため、不動産に関する困りごとについて的確な解決策の提案が可能です。

 

フットワークが軽い

 

たきざわ法律事務所は、フットワークの軽さを自負しています。「できるだけ早く相談したい」や「夜間しか相談できない」などのご希望にも可能な限りお応えするため、ご希望がある際はお気軽にお伝えください。

 

状況に応じた最適な解決策を提案する

 

たきざわ法律事務所は型にあてはめて解決をはかるのではなく、状況やご相談者様のご希望に応じた最適な解決策を個別で検討します。そのため、多くのクライアント様から「相談してよかった」とのお声をいただいています。

 

 

工事請負契約解除の違約金に関するよくある質問

 

最後に、工事請負契約解除の違約金に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。

 

工事請負契約解除の違約金は誰が決める？

 

工事請負契約の解除に伴う違約金に関する規定が契約書にある場合は、原則としてその契約書の規定に従います。

 

契約書に違約金に関する定めがない場合や、契約書に定められた違約金額が不相当に高額な場合にはまず当事者間の交渉によって違約金額を定め、交渉がまとまらない場合には最終的に裁判所に結論を下してもらうこととなります。

 

工事請負契約解除で違約金の支払いが不要なケースは？

 

工事請負契約の解除で違約金の支払いが不要なケースは、ローン特約に従って契約を解除する場合です。また、手付解除ができる場合は手付金の放棄は必要となるものの、それ以上の違約金を支払う必要はありません。

 

他にも、施工会社側の債務不履行を原因として契約を解除する場合には、違約金の支払いが不要となる可能性が高いでしょう。

 

 

まとめ

 

工事請負契約の解除で違約金の支払いが必要か否かケースごとに解説するとともに、工事請負契約の解除の違約金の定め方や違約金について交渉がまとまらない場合の対処法などについて解説しました。

 

工事請負契約の解除で違約金の支払いが必要か否かは、解除の原因やタイミングなどによって異なります。また、契約書に定めがない場合、違約金の額は当事者の交渉で定めることとなります。

 

工事請負契約を施主側から解除しようとする際は、まず弁護士にご相談ください。弁護士に相談することでそのケースにおける違約金の要否や違約金の適正額が把握でき、解除の申し入れや交渉を的確に進めやすくなります。

 

たきざわ法律事務所は不動産法務に特化しており、不動産会社様や不動産オーナー様への豊富なサポート実績を有しています。工事請負契約の解除に伴う違約金について相談できる弁護士をお探しの際は、たきざわ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。

 

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