登記上の所有者と連絡がつかないなど、所有者が不明となってしまった土地の増加が社会問題となっています。これを受け、不動産登記法の改正など多くの法令が整備されました。

 

今回は、所有者不明土地解消に向けた法整備の中でも特に、「共有地の利用の円滑化などの共有制度の見直し」の改正に焦点を当てて詳しく解説していきます。

 

所有者不明土地とは

 

所有者不明土地とは、登記上の名義人と連絡が取れず、また名義人の相続人などの所在もわからない土地などを指します。この所有者不明土地が各所で増加しており、社会問題となっています。

 

所有者不明土地が問題である理由

 

所有者不明土地が問題である理由は、その土地や周囲の土地の利用が阻害されてしまう点にあります。

 

たとえば、大規模な再開発をしようにも、その範囲内に所有者不明土地があれば、再開発の許可を得ることができません。また、所有者不明土地が荒れて隣地へ悪影響が及んでいる場合であっても、現行法のもとでは取ることのできる対応が制限されています。

 

さらに、土地の共有者の一部が所在不明となってしまえば、他の共有者がその土地を売ったり長期的に賃貸したりすることも困難です。

 

このように、所有者不明土地の増加は、すなわち活用できない土地の増加を意味しているのです。

 

所有者不明土地が生まれる理由

 

所有者不明土地が生まれる原因の一つに、相続登記の放置が挙げられています。

 

土地の所有者が亡くなった場合、亡くなった所有者の相続人が遺産分けの話し合いを行い、その結果として土地を受け取ることとなった人が、名義変更の登記をすることが原則です。

 

しかし、これまでこの相続登記は義務ではなく、放置をしても特に罰則などはありませんでした。そのため、比較的価値の高い都市部の土地以外において、相続登記の放置が頻発しています。

 

相続登記が放置され、さらにその相続人も亡くなるなど代替わりが繰り返された結果、もはや現在の権利者が誰であるのかわからない所有者不明土地となってしまうのです。

 

共有地が生まれる主な理由

 

詳しくは後ほど解説しますが、複数人で共有となっている土地について売却したりしたければ、原則として共有者全員が同意をすることが必要です。

 

そのため、共有者の1人が所在不明となるなど連絡を取ることができなければ、共有地の活用方法が大きく制限されてしまいます。

 

では、そもそもなぜ、土地が共有となってしまうのでしょうか？土地が共有となる主な原因は、次のとおりです。

 

共同での土地購入

 

複数人でお金を出し合って土地を購入した場合には、土地が共有となります。たとえば、親子間や兄弟間、夫婦間や親戚同士で土地を共同購入するケースは、多く見受けられます。

 

また、ご近所の数人で土地を共同購入している場合などもあるでしょう。中には、共同購入との意識がなかったとしても、家の前の道路が私道となっており、これが近隣の土地所有者の共有となっているケースも存在します。

 

遺産分割

 

人が亡くなると、相続が発生します。相続が起きた時点で、亡くなった人（「被相続人」と言います）が持っていた財産は、遺言がない限り、原則としてすべて自動的に相続人全員での共有となります。

 

しかし、そのままでは非常に使い勝手が悪いため、通常は「遺産分割協議」をして、遺産を分ける手続きを行います。遺産分割協議とは、「A土地とX銀行の預貯金500万円は長男が取得し、B土地とY銀行の預貯金300万円は二男が取得する」のように、遺産を確定的に分けるための話し合いです。

 

しかし、うまく遺産分割協議がまとまらない場合や、「平等に分けたい」などの思いが先行してしまった場合などには、土地を相続人同士（例でいえば、長男と二男）での共有とする場合があります。

 

また、遺産分割協議がなされずに被相続人名義のまま放置された土地は、登記上の名義こそ被相続人のままであったとしても、その実態は相続人全員での共有です。これが、共有状態の土地が生まれてしまう原因の一つです。

 

遺留分減殺請求

 

従来は、遺留分減殺請求がなされた結果、土地が共有となるケースも存在しました。

 

遺留分とは、子や配偶者など一定の相続人に保証された、相続での最低限の取り分のことです。遺留分を侵害した遺言書も有効ではあるものの、相続が起きた後で「侵害した遺留分相当の財産を返せ」と請求をされる可能性があります。この請求が、「遺留分減殺請求」です。

 

遺留分減殺請求がなされると、受け取った財産のうち、相手の遺留分相当分が自動的に遺留分減殺請求をした者のものとなります。

 

たとえば、被相続人である父の法定相続人が長男と二男の2名であり、主だった財産がA土地のみ、「長男に全財産を相続させる」という内容の遺言があった場合を想定してください。

 

この場合における二男の遺留分は、全財産の4分の1（＝全体の遺留分2分の1×二男の法定相続分2分の1）です。この場合に、二男が長男に対して遺留分減殺請求をすると、A土地が自動的に、「長男4分の3、二男4分の1」の共有状態となります。

 

これも、土地が共有となる大きな原因の一つでした。

 

なお、2019年7月1日に施行された改正民法により、遺留分減殺請求の制度は廃止され、代わりに「遺留分侵害額請求」が誕生しています。

 

改正で誕生した遺留分侵害額請求では、二男が遺留分の請求をしたことにより自動的にA土地が共有になることはありません。代わりに、侵害された遺留分相当の金銭（例の場合には、A土地の評価額の4分の1に相当する額の金銭）を請求できる制度となっています。

 

共有地の利用の円滑化などの共有制度見直し①：共有物の利用

 

共有地の利用を円滑化するため、共有物の利用に関する改正と、共有の解消に関する改正がなされました。このうち、まずは共有物の利用に関する見直しについて解説します。

 

従来の制度の問題点

 

土地など共有となっている財産を利用するためには、次のルールが定められています。

 

 

しかし、このルールのもとでは共有物に変更を加える場合、共有者全員の同意が必要となるため円滑な利用が阻害される他、共有物について連絡をとっても明確な返答をしない共有者がいる場合には共有物の管理が困難になるなど、さまざまな問題が発生していました。

 

改正のポイント

 

共有物の利用に関する主な改正ポイントは、次のとおりです。

 

共有物の「管理」の範囲の拡大・明確化

 

上で解説をしたとおり、共有物の変更行為をするためには、共有者全員の同意が必要です。この規定には例外がなかったため、変更である以上はたとえ軽微な変更であっても共有者全員の同意が必要とされており、円滑な利用が阻害されていました。

 

そこで改正法では、共有物に変更を加える行為であっても、「形状や効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）」については、持分の価格の過半数で決定することができるとされています。

 

たとえば、砂利道のアスファルト舗装や、建物の外壁や屋上防水等の大規模修繕工事は、基本的に共有物の形状又は効用の著しい変更を伴わないものに当たると考えられるため、改正法の施行後は持分の過半数の同意で行えるケースが多いでしょう。

 

また、賃借権の設定は次のように解されていました。

 

 

しかし、この「長期間」の判断基準が明確ではありませんでした。そのため、後のトラブルを避けるために結局は慎重を期して共有者全員の同意を得る形で実務が行われており、円滑な利用が阻害されています。

 

そこで、どのような賃借権等の設定であれば持分の価格の過半数で決定することができるのか、明文化がなされて整理がされました。具体的には、それぞれ次の期間を超えない賃借権等の設定は、持分の価格の過半数で決定することが可能となります。

 

 

ただし、借地借家法の適用のある賃借権の設定は約定された期間内での終了が確保されないため、共有者全員の同意が必要との見解が通説です。

（高裁の判例では、共有地への賃借権の設定を管理行為と判断したものもありますが（大阪高判昭和34年8月29日判例時報205号14頁）、学説では、賃借権の設定は処分行為と解し、共有者全員の同意が必要という見解が有力です）

 

共有物を使用する共有者がいる場合のルールの明確化・合理化

 

上で解説をしたとおり、共有物の管理は、持分価格の過半数で決定します。しかし、共有物を使用する共有者がいる場合に、その共有者の同意がなくても、持分の価格の過半数で共有物の管理に関する事項を決定できるかどうかは明確ではありませんでした。

 

たとえば、長男が単独で住む家を長男と二男、長女が各3分の1の割合で共有している場合において、二男と長女さえ合意をすれば、実際にそこに住んでいる長男の同意がなくても共有物の管理行為が可能なのかということです。

 

これについて、改正法では、共有物を使用する共有者がいる場合でも、原則どおり持分の過半数で管理に関する事項を決定することができる旨が明文化されました。たとえば、特に二男や長女が同意していないにも関わらず長男が勝手にこの家に住みついている場合には、二男と長女のみの同意でそれ以外の共有者（長女など）に使用させる旨を決定することも可能です。

 

一方、そもそも長男、二男、長女の合意のもとで長男が家を単独で利用している場合においては、過半数の合意があるからといって二男と長女の合意のみで必ずしも家の使用者を長女に変えられるわけではありません。

この場合には、長男と長女それぞれに他に住む場所があるのかなど、具体的な事案に応じて判断するとされています。

 

もう1点の問題として、各共有者はその持分に応じて共有物を使用することとされているものの、その場合に、他の共有者との関係でどのような義務を負うのか明確ではありませんでした。

 

そこで、改正法では、次の2つのルールが明文化されています。

 

 

ただし、共有者間で無償とするなど別段の合意がある場合には、その合意が優先します。

 

賛否を明らかにしない共有者がいる場合の管理に関するルールの合理化

 

共有者の中に、連絡先はわかるものの連絡を取っても明確な返答をしない共有者がいる場合には、共有物の管理が困難となってしまいます。

 

このようない事態に対応するため、改正法では、裁判所の決定を得て、賛否を明らかにしない共有者以外の共有者の持分の過半数によって管理に関する事項を決定することができる制度が新設されました。

 

ただし、この制度は共有物の変更行為や、抵当権の設定など賛否を明らかにしない共有者が共有持分を失う可能性がある管理行為については利用することができません。

 

所在等不明共有者がいる場合の変更・管理に関するルールの合理化

 

共有者の一部が所在不明である場合には、変更行為や管理行為について必要な同意を得ることができません。このような場合において、裁判所の決定を得ることで、共有物への変更や管理を行うことができる制度が新設されました。

 

ただし、抵当権の設定など所在不明の共有者が共有持分を失う可能性がある行為については利用することができません。また、裁判所に対し、住民票調査など必要な調査を尽くしても共有者の氏名等や所在が不明であることなどを証明する必要があります。

 

共有者が選任する共有物の管理者のルールの整備

 

改正法により、共有物の管理者を選任することが可能となりました。

 

管理者の選任や解任は、共有物の管理のルールに従って、共有者の持分の価格の過半数で決定されます。なお、共有者以外を管理者とすることも可能です。

 

選任された管理者は、軽微変更と管理に関する行為をすることができます。ただし、共有物に軽微でない変更を加えるには、共有者全員の同意を得なければなりません。

 

共有の規定と遺産共有持分に関するルールの整備

 

遺産分割がなされないまま自動的に共有となっている財産について、その共有持分は「配偶者2分の1、子2名はそれぞれ4分の1ずつ」などの法定相続分によるのか、それともこれに寄与分や過去の贈与などを加味した「具体的相続分」によるのか、従来は明白ではありませんでした。

 

そこで、改正法では、これが法定相続分（遺言による相続分の指定がある場合には、その指定相続分）であることが明記されています。

共有地の利用の円滑化などの共有制度見直し②：共有の解消

 

共有地の利用の円滑化のための見直しとして、共有状態を解消するための規定の整備もなされています。具体的には、次のとおりです。

 

従来の制度の問題点

 

共有者が所在不明のケースでは、従来も判決による共有物分割は可能でした。しかし、所在不明の人のみならずすべての共有者を当事者として訴えを提起しなければならないなど、手続上の負担は小さくなかったといえます。

 

また、共有者の一部が所在不明である場合には、所在不明者の持分を含む不動産全体を譲渡するには、不在者財産管理人の選任を申し立てる等の手続きを採らざるを得ず、手続としてかなり面倒なものでした。

そのため、売却をするにしても、所在不明者の持分を除く部分のみを売却するほかなく、売却価格が低廉となっている傾向にあります。

 

改正のポイント

 

不動産の共有者が所在不明である場合に関する改正ポイントは、次の2点です。

 

所在等不明共有者の不動産の持分の取得

 

改正により、裁判所の決定を得て、共有者が所在等不明共有者の不動産持分を取得することができる制度が新設されました。取得の対価は供託され、仮に所在不明者が見つかった際には、その供託金から対価が支払われることとなります。

 

これにより、行方不明の共有者がいる場合の共有解消が、従前よりも容易となることでしょう。

 

所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡

 

改正により、裁判所の決定を得て、申立てをした共有者に所在等不明共有者の不動産の持分を譲渡する権限を付与する制度が創設されました。これにより、所在不明者の持分も含め、不動産全体を第三者に売却することが可能となります。

 

なお、不動産の時価相当額のうち所在不明者の持分に相当する分までが共有者に帰属するわけではなく、この分は供託がなされ、仮に所在不明者が見つかった際には、その供託金から対価が支払われることとなります。

 

これにより、共有地がこれまで以上に売却しやすくなる（裏を返せば、不動産事業者にとっても共有地を仕入れやすくなる）ため、不動産業界においても追い風になると思われます。

 

共有地の利用の円滑化などの共有制度はいつから施行？

 

共有地の利用の円滑化などの共有制度見直しに関する改正法は、令和5年（2023年）4月1日に施行される予定です。

 

まとめ

 

従来の共有制度には問題が多く、共有者の一部が所在不明になると事実上のデッドロック状態となることが少なくありませんでした。これが、円滑な土地利用を阻害していた状況があります。

 

そこで、所有者不明土地解消へ向けた大改正の一環として、共有に関する規定が多く改正されています。これにより、これまで円滑な利用が阻害されてきた共有地の有効利用が進んでいくことでしょう。

 

たきざわ法律事務所では、不動産法務に詳しい弁護士が在籍しています。改正法の施行に合わせて共有不動産の問題を解消したい場合には、ぜひたきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。

 

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