たきざわ法律事務所

賃借人の立退料の算定方法について

この記事を書いた弁護士は…

 

「賃貸していた建物が古くなったため、建直しをしたい」「都市開発プロジェクトに応じて売却したい」このような時に、賃貸人又は管理会社にとって、大きなハードルとして立ちはだかるのが、賃借人の立退き問題です。

 

本稿では立退き問題において、賃借人との間で最も論点となりやすい「立退料」について、考え方や算定方法、金額が低くなるケース、高くなるケースなどについて解説します。

 

明確な決まりや算定式はない

賃貸人が、賃借人に対して、立退きを求めるケースはいくつか存在しますが、例えば「賃料不払い」や「賃借人の帰責による賃貸借契約の解除」などと比べて、「賃貸人側の事情により賃貸借契約を解約する場合」は、借地借家法28条により正当事由が必要となり、又その正当事由を補完する事情として「立退料の支払い」が加味されることになります。

 

立退料に関しては、一律な相場はなく、また法律で明確に決められたものもありません。故に、立退交渉において、賃貸人、賃借人それぞれの立場から提示された立退料が高いのか、低いのかが分からないといったケースが多く存在します。

立退料の目安の考え方について

立退料には、一律な相場や明確な算定式はないと説明しましたが、算定の根拠となる考え方についてはいくつかのパターンが存在します。順番に説明します。

①転居費用という考え方

居住用建物からの立退き交渉の際に、よく用いられる考え方です。

賃貸人の都合で賃借人に退去を求める以上、引っ越しにかかる費用は賃貸人が負担すべき

という考えで、退去時の「引越し費用」をベースとして交渉を行います。

 

具体的には、

の合算額を、立退料のベースとする考え方となります。

②経済的損失という考え方

事業用賃貸借契約の解約により、テナントに退去を求める際に、よく用いる考え方です。

 

この考え方では、退去に伴ういわゆる補償をベースに立退き料を考えます。

 

具体的には、転居に伴って休業を余儀なくされたことによる「休業補償」や、新たに設備を導入する必要が生じたことによる「設備補償」などがベースとなって算出されます。

③借家権という考え方

借地借家法においては「借家権」という概念はありませんが、一般的に建物の賃借人の地位に財産的価値が認められる場合の、その価値を「借家権」と言います。

 

本意ではない立退きに伴った「事実上喪失する賃借人の経済的利益等を補償する考え方」であり、この考え方ではまずは以下の計算式に従って「借家権の価格」を算出します。

借家権の価格 = 更地価格 × 借地権割合(※1)× 借家権割合(※2)

※1借地権割合は、住宅地で6割、商業地域で7割から8割程度となるケースが多い

※2借家権割合は3割とされるケースが多い

 

次に、算出された借家権の価格から、

などの様々な事情を踏まえて、最終的な立退料を計算します。実際には借家権の価格の2割〜4割等で調整されることが多いです。

 

以上が、立退料の目安となる代表的な3つの考え方です。上記の考え方は「必ずどれか1つを選択しなければならない」というものではなく、あくまでも事情に応じて、それぞれの考え方を併用して算出することになる、という点にはご注意下さい。

立退料が低額になるケース

立退料が低くなるケースとはどのようなものでしょうか。2つのケースをご紹介します。

①賃料が安い

一概には言えないですが、賃料が近隣不動産の相場と比べて安い時、立退料も低くなる傾向があります。賃借人は「これまで安い賃料による利益を受けてきたので、立退きの不利益は大きくない」と考えられたものです。

 

もっとも、何十年にもわたって賃料を据え置きで更新していた場合などは「同じ家賃で新居を探すことができないから、その差分は補填するべきだ」という趣旨の裁判事例もあるため、賃料の安さの一事情をもって、必ず立退料が安くなるとは決められません。

②建物の老朽化が激しい

建物の老朽化が激しい場合も、立退料が低くなる傾向にあります。「建物の老朽化が激しい」ということは、取り壊しや改修工事などの必要性が高く、よって賃借人に退去してもらう必要性も高いと判断されるためです。老朽化の程度によっては、立退料を不要とした裁判例も存在します。

立退料が高額になるケース

逆に、立退料が高くなるケースとはどのようなものでしょうか。3つのケースをご紹介します。

①入居から間もない時期の立退きの場合

賃貸人の都合で「入居から間もない時期に、早期の契約解約をする」という交渉になると、それに伴うある程度の損失補償を行う必要があり、結果として立退料が高額になりやすいです。またテナント等で、室内に色々な改装を行っていた場合に、その造作の「買取費用相当額」を立退料として上乗せすることを要求されることも多く、高額となります。

②賃借人が営業を廃止せざるを得ない場合

賃借人に「他の場所では営業を継続できない事情」がある場合には、立退きによって営業を廃止しなければならないため、必然的にその補償額は高額となります。

③早期に立退きを求める場合

不動産の仕入業者が行う、立退き交渉で多いケースです。何らかの理由で、交渉開始から実際の退去までを早期に実現する場合には、「賃借人の提示額を全額支払う」というケースもあり、立退料が高額になる事が多いです。

まとめ

繰り返しになりますが、立退料に関しては、一律な相場はなく、また法律で明確に決められたものもありません。

 

しかし、これまでの裁判例や、実態を元にした、業界内での相場感というのは存在します。又、相手との交渉力によって金額が大きく変わることもあります。

 

故に、

  • 賃貸人:できるだけ低額の立退料で済ませたい
  • 賃借人:できるだけ高額の立退料が欲しい

といった場合には、弁護士への相談及び交渉の代理を任せることを推奨致します。

 

 

 

この記事を書いた弁護士は…

お気軽にご相談ください。

電話をかける

タップで03-4405-4304にかかります。

03-4405-4304
受付時間 平日9:00〜19:00(夜間・休日応相談)