債権回収にあたっては、財産の仮差押えが有力な方法の一つといえます。中でも、不動産は重要な財産の一つであり、仮差押えをすることで、お金を貸している相手（「債務者」といいます）が無断でその不動産を処分する事態を避けることが可能となります。

 

では、不動産の仮差押えとはどのような手続きなのでしょうか？また、不動産の仮差押えは、どのような流れで行えばよいのでしょうか？今回は、不動産の仮差押えの流れや概要、メリット、注意点などについてくわしく解説します。

 

なお、当法律事務所「たきざわ法律事務所」は、債権回収にまつわるご相談を数多くお受けしており、不動産の仮差押えについて豊富な実績を有しています。不動産の仮差押えについてご相談をご希望の際は、たきざわ法律事務所までお気軽にご連絡ください。

 

 

不動産の仮差押えとは

仮差押えとは、裁判所から債務者の財産を仮に差し押さえる命令を出してもらうことにより、債務者が対象の財産を処分できないようにする手続きです。

 

日本では自力救済は禁止されており、たとえ債権（貸付金など）の存在が明確であっても、たとえば相手の家に無断で侵入して金銭的な価値のあるものを盗むことなどはできません。債権を回収するには、裁判所に債務の存在を認めてもらったうえで、強制執行の手続きを踏む必要があります。

 

とはいえ、正式な裁判手続きには一定の期間を要するため、その間に債務者が目ぼしい財産を処分してしまうかもしれません。強制執行をしても債務者が目ぼしい財産を有していなければ、債権を回収することはできなくなります。このような事態を避けるために検討したいのが仮差押えです。

 

仮差押えをすることにより、債務者がその財産を無断で処分することができなくなります。仮差押えの対象が不動産（土地や建物）の場合、債務者がその不動産を無断で売却することができなくなるということです。

 

 

不動産の仮差押えのメリット

不動産の仮差押えには、どのようなメリットがあるのでしょうか？ここでは、主なメリットを2つ解説します。

債務者にプレッシャーを与えられる

1つ目のメリットは、債務者にプレッシャーを与えられることです。不動産の仮差押えは事前には債務者に連絡されない一方で、仮差押えが完了してから事後的に通知されます。

 

債権者が不動産を仮差押えすることは、債権者が強制執行の準備をしていることを意味します。そのため、強制執行を避けたい債務者にとって強いプレッシャーとなり、債務者に弁済する金銭がある場合には、最終的な強制執行を経ることなく回収できる可能性が高くなります。

 

なお、債務者への通知が事前ではなく事後である理由は、事前に報せてしまうとその時点で財産を処分されるおそれがあるためです。

債務者がその不動産を無断で処分できなくなる

メリットであり仮差押えの本来の目的は、債務者が不動産を無断で処分できなくなることです。

 

厳密には、仮差押えがされた不動産であるからといって、売買ができなくなるわけではありません。しかし、仮差押えは登記されるため、そのような登記がされた不動産をあえて購入する人はいないでしょう。

 

仮差押え登記はその後行われた売買登記に優先するため、せっかく対価を支払って購入しても、その後強制執行がなされれば、買主はその不動産を失うこととなるためです。つまり、正確には「たとえ仮差押えの後に売買などの処分がなされて別の人へと名義が変わっても、その不動産を強制執行することが妨げられない」ということです。

 

とはいえ、実際にはそのような不動産を購入する人はいないため、実務上は「処分できなくなる」との理解で問題ないでしょう。不動産の仮差押えには注意点も存在するため、実際に仮差押えをご検討の際はたきざわ法律事務所までご相談ください。

 

 

不動産の仮差押えをする流れ

不動産の仮差押えは、どのような流れで行えばよいのでしょうか？ここでは、一般的な流れについて解説します。

弁護士へ相談する

不動産の仮差押えは債権回収を目的とした手段の一つであり、そのケースにおける最良の手段が仮差押えであるとは限りません。また、自身で手続きをするハードルも高いでしょう。そのため、まずは債権回収の実績が豊富な弁護士へ相談することをおすすめします。

 

たきざわ法律事務所は不動産の仮差押えを含む債権回収の実績が豊富であるため、安心してお任せいただけます。お困りの際は、お気軽にご相談ください。

仮差押えを申し立てる

そのケースにおいて不動産の仮差押えが最適であると判断したら、裁判所に仮差押えを申し立てます。仮差押えの申し立てには、次の書類などが必要です。

裁判官と面談する

不動産の仮差押えを申し立てると、裁判所と申立人との面談が必要となります。これは、裁判官が仮差押えをするか否かの判断にあたって必要となる事項を、補充的に確認するためです。

 

なお、通常の裁判では申立人である債権者と相手方である債務者との双方から事情が聞かれることとなるものの、仮差押えでは事前に債務者から事情を聞くことはありません。先ほど解説したように、債務者に事前に仮差押えを進めていることを察知されると、その時点で財産が隠されるなどの不利益が生じるおそれがあるためです。

担保金を供託する

不動産の仮差押えでは、一定の担保金の供託が必要です。供託金とは、仮差押えをすることで債務者に不当な損害を与えるおそれがあることから、仮に納めるべきとされる担保です。

 

仮差押えでは、事前に債務者側の意見が聞かれないため、債権者が虚偽の疎明書類を提出するなどして不当に仮差押えを行う可能性もゼロではありません。そのような事態を避けるため、供託金制度が設けられています。

 

供託金はあくまでも担保であることから、最終的に裁判によって債権の存在が認められた場合などには返還されます。

仮差押えが決定し、執行される

担保金を供託すると、供託書正本などが交付されます。これを裁判所に提出することで、仮差押え命令の発令手続きが開始されます。不動産の仮差押えでは、その旨が不動産登記簿に登記されます。

 

 

不動産の仮差押えのポイント

不動産の仮差押えをする際は、どのような点に注意する必要があるのでしょうか？ここでは、不動産の仮差押えを成功させるために知っておくべき主なポイントを4つ解説します。

債権回収の実績が豊富な弁護士のサポートを受ける

1つ目は、債権回収の実績が豊富な弁護士のサポートを受けることです。

 

不動産の仮差押えは単体で検討すべき手続きではなく、債権回収の手段の一つとして検討すべき手続きです。そのため、必ずしも仮差押えが最良の方法であるとは限りません。

 

また、相手方に仮差押えに適した不動産があるとは限らず、その調査も容易ではないでしょう。さらに、仮差押えをするには保全対象となる債権の存在のみならず、仮差押えによる保全の必要性があることも疎明する必要があり、これには専門的な知識や経験が必要です。

 

そのため、不動産の仮差押えは無理に自分で行わず、債権回収の実績が豊富な弁護士のサポートを受けることをおすすめします。たきざわ法律事務所は債権回収の実績が豊富であり、不動産の仮差押えを含め、状況に応じた最良の方法をご提案します。

仮差押え命令は破産の申立てで効力を失う

2つ目は、仮差押え命令は、債務者が破産を申し立てることで効力を失うことです。

 

仮差押え命令は非常に強い効力を有する一方で、絶対的なものではありません。仮差押え命令に優先される手続きの代表格は、破産開始の申立てです。

 

破産開始の申立てとは、破産手続きの開始を裁判所に認めてもらうために債務者側が申し立てる手続きであり、これが認められれば裁判所の関与のもとで債務者が負っている債務が整理されることとなります。

 

破産手続きでは、原則として債務者が所有する僅かな（債務総額より少ない）財産が、複数の債権者に債権額に応じて割り振られることとなりますが、この際に仮差押えをしていることは考慮されません。つまり、せっかくコストや手間をかけて不動産を仮差押えしても、債務者に破産されてしまうと、仮差押えをした意味がなくなってしまうということです。

 

そのため、状況によっては仮差押えではなく、任意弁済を受けるなど他の方法も検討するとよいでしょう。

先順位の抵当権がついている場合、抵当権が優先される

3つ目は、その不動産に先順位の抵当権がついている場合、仮差押えよりも抵当権が優先されることです。抵当権とは、貸付などをするにあたって、不動産に付ける担保のことです。

 

抵当権を付けている場合、万が一返済が滞った場合には、その不動産を強制的に売却し優先的に弁済を受けることが可能となります。すでに抵当権がついている不動産であっても、仮差押えをすること自体はできるものの、仮差押えは先順位の抵当権に劣後します。

 

非常に単純化した例であるものの、その不動産の現在価値が1億円であったとしても、先順位の抵当権がついており、その抵当権で担保される債権金額が9,000万円である場合、たとえ仮差押えをしても、最大1,000万円分の弁済しか受けられないということです。

 

そのため、不動産の仮差押えをしようとする際は、不動産に付けられた他の担保などもあらかじめ確認したうえで検討しなければなりません。

収益不動産の場合には強制管理の方法での差押えも検討する

4つ目は、債務者が有しているのが収益不動産である場合は、強制管理の方法での差押えも検討することです。

 

強制管理の方法での差押えとは、対象となる収益不動産（アパートやマンションなど）を差し押さえたうえで管理人によって管理させ、その不動産から得られた収益（賃料など）を債権回収に充てるものです。

 

ただし、この強制管理の方法は抵当権者などによる不動産収益執行に劣後します。そのため、実際に行おうとする際は、そのケースにおける適切な方法を検討する必要があるでしょう。

 

たきざわ法律事務所は債権回収に強みを有しており、そのケースにおける最良の方法をご提案します。債権回収でお困りの際は、たきざわ法律事務所までご相談ください。

 

 

不動産の仮差押えはたきざわ法律事務所へご相談ください

不動産の仮差押えをご検討の際は、たきざわ法律事務所へご相談ください。最後に、たきざわ法律事務所の主な特長を3つ紹介します。

状況に応じて最適な解決策を提案する

債権回収の最適解は、1つではありません。たきざわ法律事務所は決まった対応策に当てはめるのではなく、状況に応じた最適な解決策を提案します。

難しい用語を使わずにアドバイスする

弁護士へ相談しても難しい用語を並べられて十分に理解ができなければ、不満や不安が残ってしまうことでしょう。たきざわ法律事務所は、できるだけ難しい言葉を使わずにアドバイスするため、自身が「今、何をすべきか」や「今、何を検討すべきか」などが明確となります。

フットワークが軽い

たきざわ法律事務所の弁護士は年齢が比較的若く、フットワークの軽さを自負しています。そのため、「できるだけ早く相談したい」「夜しか相談できない」などのご要望にも可能な限りお応えします。

 

 

まとめ

不動産の仮差押えについて、概要や基本の流れ、ポイントなどを解説しました。

 

不動産の仮差押えとは、最終的な確定判決を得る前に、強制執行の準備として不動産を売却できないようにする手続きです。仮差押えがされるとその旨が登記されるため、事実上売却などの処分が困難となるほか、万が一売却されてもその不動産を強制執行の対象とすることが可能となります。

 

強制執行をしてもそれ以前に目ぼしい資産が処分され空振りに終わる事態を避けるため、債権回収の手段の一つとして不動産の仮差押えを検討するとよいでしょう。とはいえ、不動産の仮差押えには注意点もあり、自身で適切に判断をして手続きをすることは容易ではありません。

 

そのため、不動産の仮差押えをご希望の際は、債権回収の実績が豊富な弁護士のサポートを受けることをおすすめします。

 

たきざわ法律事務所は債権回収に力を入れており、不動産の仮差押えについても豊富な実績を有しています。不動産の仮差押えをご希望の際や仮差押えのより具体的な流れが知りたい際は、たきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。

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