借地権が発生している土地から借地人に立ち退いてもらう際には、どの程度の立退料の支払いが必要となるのでしょうか。また、そもそも地主側の都合で立ち退いてもらうことはできるのでしょうか？

 

今回は、借地権が発生している土地からの立ち退き請求や立退料の算定基準などについてくわしく解説します。

 

借地権とは

 

借地権とは、対価を支払って他人から土地を借り、その土地上に建物を建てて使用する権利です。

 

建物の所有が要件の1つであるため、青空駐車場とするために土地を借りている場合や、更地を資材置場として使用するために土地を借りている場合などには、借地権は発生しません。

 

借地権には、地上権と賃借権の2つが存在します。実際に存在する借地権は、大半が賃借権をベースとするものでしょう。

 

地上権とは、「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」のことであり、物権の一種です。物権の一種である以上、第三者に対しても主張することができます。そのため、地主の承諾なく土地をまた貸し（「転貸」といいます）することも可能です。

 

一方、賃借権とは「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって」発生する権利のことであり、こちらは債権に分類されます。

債権であるため、その効力は当事者間にのみ発生します。そのため、地主の承諾なく、土地を転貸することはできません。

 

借地権が発生している地上権や賃借権は、民法の上乗せ規程である「借地借家法」の対象となります。借地借家法では賃借人が非常に強く保護されており、地主都合で簡単に土地の返還を受けることはできません。

 

地主都合で借地から立ち退いてもらうための条件

 

上で解説をしたとおり、借地権が発生している賃貸借契約には借地借家法が適用されます。借地借家法では賃借人が非常に強く保護されているため、地主が土地を返してほしいと思っても簡単に返してもらうことはできません。

 

では、地主側の都合で借地から立ち退いてもらうためには、どのような要件を満たす必要があるのでしょうか？裁判となった際に重視されるポイントは、次のとおりです。

 

契約更新のタイミングであること

 

1つ目の大きなポイントは、契約更新のタイミングであることです。契約更新のタイミング以外での立ち退き請求が認められる可能性は、ほとんどありません。

 

契約更新のタイミングとは、原則として契約で定めた契約期間の満了日です。ただし、借地借家法により最短の契約期間が定められていますので、これより短い期間を定めた場合には、借地借家法で定められている期間が適用されます。

 

借地借家法による契約期間は、次のとおりです。

 

 

このように、契約書で定めた賃貸借期間が法律によって自動的に修正されている場合があるうえ、その期間も契約時期や借地上に建築された建物の種類によって異なります。また、そもそも自身がもともとの契約当事者ではなく、すでに亡くなった親などが契約を締結しており、契約条件などがよくわからない場合もあるでしょう。

 

そのため、次に訪れる契約更新のタイミングがいつであるのか、正確にわからない場合もあるかと思います。そのような場合には、まず弁護士へご相談ください。

 

一度契約更新のタイミングを逃すと、次に立ち退きを交渉できるタイミングは早くても10年先となります。そのため、契約更新のタイミングを早期に確認し、そのタイミングを逃さないよう立ち退き交渉を行いましょう。

 

 

 

 

正当事由があること

 

地主側からの立ち退き請求が認められるためには、正当事由の存在が必要です。この正当事由には非常に強いものが求められ、単に土地をさらに有効活用したいという程度では、認められない可能性が高いでしょう。

 

正当事由として認められ得るものとしては、その土地上に自分が使用する建物を建築する場合などです。ただし、この場合であっても、他に建物を建てられる土地を有している場合には原則として認められません。あえて立ち退きを求めなくとも、他の土地に建物を建てればよいと判断されやすいためです。

 

また、地主が自分で使う建物を建てる場合であり他に土地を有していない場合であっても、必ずしも立ち退きが認められるとは限りません。賃借人側がその借地を必要とする事情と天秤にかけられ、個別的に判断されます。

 

立退料を支払うこと

 

借地権が発生している土地からの地主都合の立ち退きであれば、原則として立退料を支払う必要があるでしょう。

 

立退料とは、借地からの立ち退きにともない地主側から借地人に対して支払う金銭です。地主側が提示した立退料の金額も、立ち退き請求が認められるかどうかの判断材料の一つとなります。

 

借地から立ち退いた借地人は、受け取った立退料を元手にその地で営んでいた商売や生活を立て直すことになるためです。

 

借地からの立ち退きで立退料が不要なケース

 

借地からの立ち退きであっても、立退料が不要なケースが存在します。主なケースは、次のとおりです。

 

借地人が自主的に立ち退く場合

 

立退料とは、地主側の都合で借地人に立ち退いてもらう際に支払いが必要となる金銭です。

そのため、借地人が借地人側の都合で立ち退きをする場合には、原則として立退料の支払いは必要ありません。

 

定期借地権である場合

 

定期借地権とは、契約を更新しないことを前提とする、特別な賃貸借契約です。定期借地権には、次の3種類が存在します。

 

 

借地契約がこれらの定期借地契約である場合において、契約期間の満了にともない立ち退いてもらう際には、立退料の支払いは必要ありません。定期借地権は更新がないことを前提に、通常の借地権よりも契約時点で支払う権利金や定期的に支払う地代が低く抑えられていることが多いでしょう。

 

建物が建っていない借地の場合

 

土地を貸していても、借地人がその土地上に建物を建てていない場合には、契約期間満了による立ち退きで立退料の支払いは必要ありません。なぜなら、この場合にはそもそも借地権が発生していないためです。

 

たとえば、その場所を更地のまま資材置き場などとして利用している場合などが、これに該当します。

 

借地人側に重大な契約違反がある場合

 

借地人側に重大な契約違反がある場合には、立退料の支払いなしに立ち退きが認められる可能性があります。ただし、立退料が不要とされるほどの契約違反は、非常に重大でなければなりません。

 

数ヶ月地代を滞納しているという程度では、立退料不要での立ち退きは困難でしょう。

 

借地権が発生している土地の立退料の相場

 

借地権が発生している土地からの立ち退きで必要な立退料の相場は、どのくらいなのでしょうか？基本の考え方を知っておきましょう。

 

借地権の立退料に相場はない

 

借地権の立退料に、一律の相場や一律に適用できる計算式などがあるわけではありません。適正な立退料は、事案に応じて個別で算定されます。

 

また、一定の立退料を支払えば必ず立ち退きが認められるというわけでもありません。

 

借地権の立退料の算定

 

立退料に一定の相場はないものの、裁判となった場合には、次の金額を合計した金額が一定の目安となります。1つの目安として、考え方を知っておくと良いでしょう。

 

借地権の補償

 

借地権の補填とは、借地権の買取価格に相当するものです。借地権が発生している土地の借地人は、その土地全体の価値のうち「借地権」という一定の価値の財産を持っていると考えられます。

 

そのため、立ち退きにともない、借地人が持っている借地権という財産を買い取る必要があるのです。この金額は、その土地の評価額や借地権割合、借地契約締結時に受け取った権利金の額、契約期間などを総合的に加味して判断され、不動産鑑定士による評価がなされる場合もあります。

 

移転にかかる費用

 

引越し費用や借地人が新たに土地を借りる場合にかかる仲介費用など、移転にかかる実費の補填です。

 

営業補償

 

営業補償とは、移転先で新たに店舗などを構える際にかかる内装費や移転により営業を休止する期間に想定される収益、移転後に売上が安定する期間までの売上補償などです。

 

賃借人がその借地上で商売をしていた場合には、営業補償が必要となる可能性が高いでしょう。

 

建物買取請求権についても考慮する

 

建物買取請求権とは、借地契約の更新をしない場合において、借地人が地主に対して借地上の建物を時価で買い取るよう請求する権利です。この権利は借地借家法に明記されている強行規定であり、たとえ賃貸借契約書に「建物買取請求権は行使しない」などの文言が入っていても、排除することはできません。

 

この建物買取請求権が行使された場合には、立退料とは別途、建物の買い取り対価を支払わなければなりません。

 

借地からの立ち退きを成功させるためのポイント

 

借地からの立ち退きを成功させるための主なポイントは、次のとおりです。

 

契約更新時期を確認する

 

借地権が発生している借地から立ち退いてほしいと考えた場合には、まず次回の契約更新時期を確認してください。先ほど解説したように、契約更新のタイミング以外に立ち退いてもらうことは、ほとんど不可能であるためです。

 

なお、これまでに契約書をまき直すことなく更新が繰り返されている場合などには、当初の契約書のみを見ても次回の更新日が読み取れない場合もあるでしょう。契約更新のタイミングがいつであるのかは立ち退き交渉を進めるにあたって非常に重要なポイントとなりますので、次回更新日がいつなのかよく分からない場合には、早期に弁護士へご相談ください。

 

次回更新で更新しない旨をできるだけ早く通知する

 

次回更新日が確認できたら、次回更新日では契約を更新しないことを、できるだけ早く通知しましょう。

 

借地権が発生しているということは、相手がその土地に建物を建てて利用しているということです。立ち退くこととなれば、相手は自分の費用で建てた建物を使うことができなくなり、新たに建物を建築したり移築したりしなければなりません。

 

また、借地権は更新が基本ですので、借地人としては更新のタイミングであるからといって立ち退きをすることになるとは想定していないことが普通でしょう。

 

早く通知をしたからといって任意に立ち退いてもらえるとは限りませんし、早く通知をしたことだけを理由に裁判で立ち退きが認められるわけでもありません。しかし、更新ギリギリとなってから立ち退き請求をすれば、ただでさえ不利となりがちな裁判で、さらに不利となる可能性が高いでしょう。

 

そのため、立ち退き交渉はできるだけ早期に始めることをおすすめします。

 

適切な立退料を提示する

 

次回更新で契約更新をしない通知をする場合には、適切な立退料を提示しましょう。とはいえ、上で解説をしたとおり立退料には一律の相場があるわけではありません。

また、提示する立退料の金額はその後裁判になった場合も見越して検討する必要があります。そのため、自分で適切な立退料を検討することは困難でしょう。

 

弁護士へ相談する

 

借地からの立ち退きは、簡単な交渉ではありません。借地人にはその土地上に建てた建物での生活や、その地で営んでいる商売があるためです。

 

よほど借地人が施設へ入ろうとしていたとかそこで営む商売を畳もうと思っていたなどのタイミングと重なるなどしない限り、たとえ提示した立退料が適正額であったとしても、任意での立ち退きに応じてもらえる可能性は低いでしょう。

 

そのため、立ち退き交渉を行う際には、借地人に次回更新しない旨などを伝える前に、不動産法務を専門に取り扱う弁護士へ相談することをおすすめします。

 

弁護士へ相談することで、その状況に応じた立ち退きの切り出し方や当初提示する立退料の金額などについて、アドバイスを受けることが可能です。また、弁護士が代わりに立ち退き交渉をおこなうことができるほか、裁判となった場合にも、弁護士に対応してもらうことが可能となります。

 

立ち退き交渉を進める際には、まず弁護士へご相談ください。

 

合意ができたら合意書を作成する

 

借地人が任意での立ち退き交渉に応じてくれた場合には、必ず合意書を作成しましょう。

合意書には、立ち退きをする期日のほか、立退料の金額など、合意した条件を詳細に記してください。

 

合意書に不備があれば、借地人がその後、やはり立ち退かないなどと主張を変えた際などに、不利となるおそれがあります。そのため、合意書の作成は弁護士に依頼することをおすすめします。

 

借地権の立退料を支払った場合の税金

 

地主が借地権の立退料を支払った場合、税務上の取り扱いは次のようになります。

 

土地の取得費として取り扱う

 

借地権の立退料として支払った金銭は、その借地権の目的となっていた土地の取得費に加算されます。つまり、その後その土地を売却することとなった場合にかかる譲渡所得の計算上、その土地の取得費として控除することが可能となります。

 

借地権の立退料は、借地権を買い戻すための対価であると考えられるためです。

 

まとめ

 

借地権が発生している借地から、立ち退いてもらうことは容易ではありません。地主側の希望で一方的に立ち退かせるためには、強い正当事由が必要となるためです。

 

そして、立退料は、この正当事由を補完する役割を持ちます。立退料の支払いを提示したからといって必ずしも裁判で立ち退きが認められるわけではないものの、適正額以上の立退料の支払いを条件として提示することで、立ち退きが認められる可能性が高くなるでしょう。

 

しかし、立ち退き交渉は非常にヘビーな交渉の1つであり、当事者同士で交渉を成立させることは容易ではありません。借地権が発生している土地からの立ち退き請求や立退料の算定でお困りの際には、ぜひたきざわ法律事務所までご相談ください。

 

たきざわ法律事務所では不動産法務に力を入れており、ご依頼者様を全力でサポート致します。

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