近年、所有者不明土地の増加が社会問題となっています。これを受け、不動産登記法や民法の改正、相続土地国庫帰属制度など、法整備がなされました。

 

今回は、この中でも特に「相隣関係の見直し」に重点を置いて解説します。

 

所有者不明土地とは

 

 

土地には原則として、所有者の住所と氏名が登記されています。所有者不明土地とは、この登記上の所有者と連絡が付かなくなってしまった土地や、登記上の所有者が亡くなり相続人の所在がわからない土地などのことです。

 

所有者が不明である土地は、その土地の利用や立ち入る許可を得ようにも、誰に承諾を取って良いかわかりません。そのため、所有者不明土地のみならず、その周囲の土地の利便性までをも阻害してしまいます。

 

所有者不明土地が生まれる主な理由

 

所有者不明土地が生まれる理由としては、主に次の2点が指摘されています。

 

住所変更登記の放置

 

登記上の所有者の住所が変わった場合には、住所変更の登記をすることが原則です。しかし、仮に住所変更登記をしなくても、従来は特に罰則はありませんでした。

 

そのため、住所変更登記がされないままの土地が数多く生まれ、所有者不明土地が増加する原因の一つとなっています。

 

相続登記の放置

 

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際、相続人などへと不動産の名義を変える手続きです。都心などでは土地は財産であるため、相続争いが起きているなどよほどの事情がない限り、すみやかに相続登記がなされることが多いでしょう。

 

一方で、比較的地方の土地や山林などでは、相続登記が放置されるケースが散見されます。なぜなら、登記をしたところで土地の活用方法があるわけではなく、財産というよりもむしろ相続人間で押し付け合うような「負」動産となっている場合が少なくないためです。

 

また、相続登記は従来義務ではなく、罰則などもなかったことも放置されていた要因の一つであるといえます。

 

登記上の名義人の死亡後、何代にもわたって相続が繰り返されると、もはや現在の所有者を突き止めることが困難です。それどころか、相続人としても自分がその土地の権利を持っていることさえ知らないケースも多いでしょう。

 

これも、所有者不明土地が生まれる大きな原因の1つとなっていました。

 

所有者不明土地の解消に向けた主な動き

 

所有者不明土地の増加は、社会問題となっています。これを受け、さまざまな法改正や法の整備が行われました。主なものとしては、次のとおりです。

 

住所変更登記等の義務化

 

不動産登記法の改正により、不動産の所有者の住所変更登記が義務化されました。

 

改正後は、住所変更をした日から2年以内に変更登記の申請をしなければなりません。正当な理由がないにもかかわらずこの義務に違反した場合、5万円以下の過料の適用対象となります。

 

この改正は、令和8年（2026年）4月までに施行予定です。

 

相続登記の義務化

 

不動産登記法の改正により、相続登記が義務化されました。

 

改正後は、相続で不動産を取得したことを知ってから3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由がないにもかかわらずこの義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。

 

この改正は、令和6年（2024年）4月1日に施行される予定です。

 

相続土地国庫帰属制度の創設

 

相続土地国庫帰属法とは、相続で受け取った「いらない土地」を、国に帰属させることができる制度です。

 

ただし、税金を使って土地を管理する以上、国に帰属させられる土地には要件があります。たとえば、次のような土地は相続土地国庫帰属制度を使って国に帰属させることはできません。

 

 

また、この制度を使って土地を国庫に帰属させる際には、10年分の土地管理費相当額である「負担金」を支払う必要があります。少しハードルが高いように感じるかもしれませんが、これまで相続で受け取った土地を手放せずに悩んでいた人にとっては、朗報ではないでしょうか？

 

相続土地国庫帰属制度は、令和5年（2023年）4月27日に施行される予定です。

 

民法の改正

 

民法では、次の4点について改正がされています。それぞれの概要は、次のとおりです。

 

相隣関係の見直し

 

隣地が所有者不明土地である場合の対応方法など、相隣関係の規定が見直されています。こちらについては、後ほど詳しく解説します。

 

共有制度の見直し

 

共有者の1人が所在不明となってしまった場合、その不動産の利用について共有者間の意思決定ができないといった問題が指摘されていました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくするため、共有制度全般についてさまざまな改正がなされました。

 

遺産分割に関する新たなルールの導入

 

遺産分割のルールは、「配偶者2分の1、子はのこり2分の1を等分」などの法定相続分を基礎としつつ、生前贈与や療養看護など特別の寄与をしたことなど個別の事情を考慮のうえ、「具体的相続分」を算定するのが原則です。

 

しかし、相続が起きてすぐに遺産分割がされずに長期間経過した場合、具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割がさらに難しくなるといった問題があります。これにより、さらに土地の相続登記が遅くなってしまうことが懸念されていました。

 

そこで、相続が起きてから10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、原則として法定相続分により、画一的に行うように改正がされています。

 

土地・建物に特化した財産管理制度の創設

 

所有者が不明であったり、管理不全となったりしている土地や建物について、管理人を選任してもらえる制度が新たに創設されました。所有者が不明である場合には、裁判所の許可を得ることで、管理人が売却したり建物を取り壊したりすることも可能となります。

 

所有者不明土地解消へ向けた相隣関係の見直しとは

 

 

所有者不明土地問題を受け、民法の相隣関係の規定が改正されています。相隣関係に関する主な改正事項は、次のとおりです。

 

隣地使用権のルールの見直し

 

民法（209条）には、「土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる」との規定が存在します。これは、隣地に面した自己の障壁や隣地付近の自己の建物について、新たに建築したり修繕したりする際に、隣地の一部を使用できる権利です。

 

しかし、無断で隣地に立ち入りができるわけではなく、あくまでも隣地の使用を「請求できる」とされている点が、所有者不明土地に絡んで問題となっているポイントです。また、「障壁・建物の築造・修繕」には似ているものの、厳密にいえばこれには該当しない目的で隣地を使用することができるかどうかが不明確であるとの指摘も存在します。

 

これらの問題を受け、次の2点が改正されました。

 

隣地使用権の内容に関する規律の整備

 

改正により、必要に応じて必要な範囲で隣地を使用できることが、「権利」である旨が明確化されました。これにより、たとえば隣地が空き地となっていて使用している者がおらず隣地の使用を妨害しようとする者などもいないケースでは、修繕などに必要な範囲内であれば、裁判を経なくとも適法に隣地を使用できることとなります。

 

ただし、隣地使用者がおり使用を拒否されている場合などにまで無断で隣地が使用できるわけではなく、この場合には妨害禁止の判決を求めることが必要です。

 

また、隣地所有者などへの配慮として、隣地使用のルールや通知義務が明確化されています。具体的には、隣地を使用する日時や場所、方法は、隣地所有者などにとって損害が最も少ないものを選ばなければならないとされました。

 

また、隣地使用に際しては、緊急性がない場合にはおおむね2週間程度前までに、その目的や日時、場所、方法を隣地所有者などに通知しなければならないとの規定も設けられています。ただし、外壁が剥落する危険があるなど急迫の事情がある場合には、隣地の使用を開始した後、遅滞なく通知をすれば構いません。

 

隣地使用が認められる目的を拡充・明確化

 

どのような場合に隣地使用が認められるのかがあいまいであるとの指摘を受け、隣地使用が認められる目的が拡充かつ明確化されました。

 

改正後において、隣地使用が認められる場面は、次のとおりです。

 

 

なお、越境した枝の切取りに関するルールも改正されていますので、これについては後ほど改めて解説します。

 

ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備

 

他人の土地や導管などの設備を使用しなければ各種ライフラインを引き込むことができない土地の所有者は、他人の土地への設備の設置や他人の設備の使用をすることができると解釈されています。しかし、これは現行の民法に明文の規定がなく、あくまでも解釈で適用されてきたに過ぎません。

 

そのため、事前の通知の要否などのルールが不明確であったうえ、隣地所有者が所在不明であるときなどには対応が困難であるなどの問題がありました。

 

そこで、今回の改正により、ライフライン設備の設置などに関するルールが明確化されています。主な改正ポイントは、次の3点です。

 

ライフラインの設備の設置・使用権に関する規律の整備

 

ライフライン設備の設置や使用権に関して、次の規律が整備されました。

 

 

これにより、ライフライン設置に必要な「他の土地」が空き地になっており実際に使用している者がおらず、かつ、設備の設置等が妨害されるおそれもない場合には、原則として裁判を経ることなく適法に設備の設置などを行うことが可能となります。

 

ただし、次で解説をするとおり、原則として事前通知自体は必要です。また、隣地使用者がおり設備の設置や使用を拒否されている場合などにまで無断で使用などができるわけではなく、この場合には妨害禁止の判決を求めなければなりません。

 

事前通知の規律の整備

 

ライフラインの設置にともなう他の土地への設備の設置や他人の設備を使用する場合において、あらかじめその目的や場所、方法をその土地や設備の所有者に通知すべき義務が明文化されました。通知する時期は、事案によるものの、おおむね2週間から1ヶ月程度前であると考えられます。

 

なお、相手が所在不明である場合などであっても、通知が免除されるわけではありません。この場合には、簡易裁判所の公示による意思表示を活用すべきこととされています。

償金・費用負担の規律の整備

ライフライン設置にともない、他の土地や設備の所有者などに一定の損害が生じた場合には、償金を支払う必要があることが明文化されました。

 

償金を支払うべき場面と支払方法は、それぞれ次のとおりです。

 

 

また、他人が所有する設備を使用する場合においては、その利益を受ける割合に応じて、設備の修繕や維持などの費用を負担すべきこととされました。

 

越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

 

現在の民法では、隣地から越境した竹木について、次のように規定がされています（233条）。

 

 

つまり、隣地から枝が越境した場合には、たとえその土地が空き家で所有者と連絡がつかない場合であっても隣地所有者みずから切り取ることができませんでした。これに適法に対処をするためには、わざわざ訴えを提起し、切除を命ずる判決を得たうえで強制執行の手続をとる他ありません。

 

しかし、竹木の枝が伸びて越境するたびに訴えを提起しなければならないとすると、これは非常に煩雑でしょう。

 

そこで、改正法では、原則としては引き続き越境した枝の切除は原則として所有者が行うべきとしたうえで、例外的に隣地所有者がみずから越境してきた枝を切除できる場面を明記しました。

 

これにより、次のいずれかに該当する場合には、枝を自ら切り取ることが可能となります。

 

 

なお、これにより隣地所有者が自ら枝を切り取った場合、それにかかった費用は、原則としてその竹木の所有者に請求できると考えられています。また、この規定の対象者は隣地所有者のみならず、竹木が生えている土地に面する道路を所有する国や地方公共団体も、越境時には枝を切り取ることが可能です。

 

参照元：

• なくそう、所有者不明土地！所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わります！（政府広報オンライン）
• 民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について

 

所有者不明土地解消へ向けた相隣関係の見直しはいつから施行？

 

所有者不明土地解消へ向けた相隣関係に関する改正は、令和5年（2023年）4月1日から施行される予定です。現在お困りの場合には、改正法施行へ向けて準備をすすめ、施行後に対応したほうがスムーズである場合も多いでしょう。

 

具体的にお困りの際には、弁護士へご相談されることをおすすめします。

 

まとめ

 

所有者不明土地の解消へ向けて、多くの法律が整備されています。

 

中でも、今回で解説をした相隣関係の見直しは、所有者不明土地の隣地所有者などにとって非常に朗報であるといえるのではないでしょうか？これまでは対応が難しかったり煩雑な手続きが必要であったりすることから諦めていた場合でも、改正法により対応できるケースが増えるためです。

 

所有者が不明である隣地との関係でお困りの際には、ぜひたきざわ法律事務所までご相談ください。たきざわ事務所には不動産法務に詳しい弁護士が複数在籍しており、改正法を踏まえて適切な解決方法をご提案いたします。

 

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