親が亡くなると、親の持っていたさまざまな財産の名義変更をしなければなりません。中でも、どのように進めれば良いのか迷ってしまう方の多い手続きの一つが、土地や建物の名義変更です。

 

今回は、親名義の土地を相続する手順について詳しく解説します。

 

親名義の土地を相続するまでの流れ

 

親名義の土地を相続するには、4つのステップが必要です。ここではそれぞれのステップについて概要を解説しますので、まずは手続きの全体像を理解しましょう。

 

亡くなった親の相続人を確認する

 

はじめに、亡くなった親の相続人を確認します。法律で決まった相続人（「法定相続人」といいます）は、次のとおりです。なお、「相続人」に対して、相続の対象となっている亡くなった人のことを「被相続人」といいます。

 

 

第一順位から第三順位の相続人は、それぞれ順位が上の相続人が1人でもいれば相続の権利は顕在化しません。たとえば、子や孫が1人でもいる場合には、両親や兄弟姉妹は相続人にならないということです。

 

配偶者相続人は別枠となっており、配偶者が存在すれば常に相続人となります。第一順位から第三順位の相続人がいれば、その相続人と一緒に配偶者も相続人となります。

 

なお、相続人の権利は戸籍謄本や除籍謄本などの公的な書類で客観的に確認するため、被相続人との関係性が良くなかったり、疎遠になっていたりといった理由のみで相続人から除外されることはありません。

 

たとえば、被相続人である親が再婚であり前妻との間にも子がいる場合には、たとえ何十年と会っていないなどの事情があったとしても、その子も相続人となります。

 

親名義の土地を相続する人を決める

 

次に、親名義の土地を相続する人を決めるステップです。土地を誰が相続するのか決める方法には、次のものがあります。

 

遺言

 

被相続人である親が生前に遺言書を作成しており、その遺言書で土地を受け取る相手が決められていたのであれば、原則としてその遺言書で定められた受取人が土地を相続することになります。

 

遺産分割協議

 

遺言書がなかった場合などには、原則として相続人全員で話し合いをおこない、土地を誰が相続するのか決めることが必要です。この話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。

 

遺産分割協議は全員一致が原則であり、全員が納得するまで成立しません。

 

また、相続人の中に認知症の人や行方不明の人がいる場合であっても、これらの人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。この場合には、これらの人の代わりに話し合いに参加する成年後見人、不在者財産管理人などを裁判所に選んでもらうステップが必要です。

 

遺産分割協議がまとまったら、その結果を記した遺産分割協議書を作成します。

 

調停

 

遺産分割協議を当人同士でまとめることが難しい場合には、調停にて土地などの遺産を誰が相続するのかを決定します。調停とは、家庭裁判所でおこなう話し合いのことです。

 

調停委員が話し合いの仲裁をしてくれますが、あくまでも話し合いの場であるため、調停委員や裁判所が決断を下すわけではありません。調停をもってしても話し合いがまとまらない場合には、次の審判へ移行します。

 

審判

 

審判とは、さまざまな事情を考慮のうえ、遺産の分け方を裁判所が決める手続きです。途中で和解をすることも認められています。

 

土地の名義変更の必要書類を準備する

 

亡くなった親名義の土地の相続登記をするには、主に次の書類が必要となります。

 

なお、これらは遺産分割協議書で土地の取得者を決めた場合の一般的な必要書類です。状況によってはこれら以外の書類が必要となりますので、あらかじめ管轄の法務局へ確認すると良いでしょう。

 

 

相続登記をする

 

必要な書類が揃ったら、管轄の法務局で相続登記をおこないます。登記申請の方法には、次の3つがあります。

 

 

法務局まで出向くことが可能であれば、窓口での申請がもっともスムーズです。軽微な誤りであれば、その場で訂正できる可能性があるためです。

 

管轄の法務局が遠方であるなどの理由で窓口へ出向くことが難しい場合には、郵送で申請しましょう。オンラインはシステムなどの環境を整えることに手間やコストがかかるため、自分の登記を数回程度おこなうのみであればおすすめできません。

 

親名義の土地の遺産分割方法

 

遺産の分け方には、主に次の4つの方法があります。親名義の土地を分ける際には、これらのどの方法で分けるのか検討のうえ、遺産分割協議をおこないましょう。

 

現物分割

 

現物分割とは、遺産をそのままの形で分ける遺産分割方法です。

 

たとえば、「A土地は長男が相続し、B土地とその上の建物は長女が相続し、C銀行の預貯金は二男が相続する」のように、遺産ごとに受取人を決める分け方をいいます。非常にシンプルでありよく使われる分割方法ではあるものの、平等に分けることが難しい点が難点です。

 

代償分割

 

代償分割とは、ある相続人が比較的評価額の大きな遺産を相続する代わりに、その相続人から他の相続人へ金銭を支払う形の遺産分割方法です。たとえば、「自宅の土地建物は長男が相続する。その代償として、長男は二男に2,000万円を支払う」などです。

 

平等に分けやすい一方で、評価額の大きな遺産を相続した人の金銭的な負担が大きくなる場合があります。

 

換価分割

 

換価分割とは、遺産を売却してお金に変え、そのお金を分ける遺産分割方法です。たとえば、土地を売ってその対価を分けることなどが考えられます。

 

平等に分けやすい一方で、売却についての意見がまとまらずトラブルになる可能性があるほか、売却に伴い譲渡所得税などのコストがかかるデメリットがあります。

 

共有分割

 

共有分割とは、土地を長男と二男がそれぞれ2分の1ずつの割合で相続するなど、遺産を共有とする分割方法です。

 

ただし、この分割方法はのちに不動産の利活用などの場面でトラブルになる可能性が高く、問題の先送りとなりやすいといえます。特段の理由があるのでなければ、できるだけ避けたい分割方法です。

 

親名義の土地を相続すると税金はいくらかかる？

 

親名義の土地を相続すると、税金はいくらかかるのでしょうか？ここでは、土地の相続と相続税について解説します。

 

相続税は個別の財産ごとに計算するわけではない

 

相続税は、亡くなった人が亡くなった時点で持っていた財産などに対してかかる税金です。この相続税は、「土地はいくら、預貯金はいくら」などと個別で計算するものではありません。

 

相続税は、亡くなった人が持っていた遺産総額に過去3年以内の一定の贈与を加算するなどして計算した「課税価格の合計額」から、次で紹介する「相続税の基礎控除額」を控除した「課税遺産総額」に対してかかります。

 

 

遺産総額が基礎控除額以下なら相続税は非課税

 

相続税は、すべての相続についてかかるわけではありません。「課税価格の合計額」が相続税の基礎控除額以下であれば、無税で相続することが可能です。

 

これを法定相続人の数ごとに計算すると次のとおりです。

 

 

土地も含めた課税価格の合計額がこの基礎控除額を超える場合には、相続税がかかる可能性が高いため、遺産全体のボリュームが基礎控除額を超えそうかどうかを確認しておくと良いでしょう。

 

亡くなった親名義の土地の相続手続きをしない場合のリスク

 

土地の相続手続きを面倒に感じる人は少なくないでしょう。

 

しかし、土地の相続手続きを放置することはおすすめできません。なぜなら、亡くなった親名義のまま土地の相続手続きをしないままでいると、次のようなリスクやデメリットが生じるためです。

 

第三者に権利が主張できない

 

土地の名義を変えないままでは、第三者に権利を主張することができません。この点が、土地の相続手続きを放置する最大のリスクです。

 

 

たとえば、相続人である長男と二男の話し合いによって長男が土地を相続する内容での遺産分割協議がまとまったにもかかわらず、長男が名義変更の手続きをしないでいる間に二男が自分の法定相続分だけを第三者に売却したり、二男にお金を貸していた債権者が二男の法定相続分だけを差し押さえたりしてしまうかもしれません。

 

こうした事態が起きてしまうと、長男は原則として土地の名義を返却するよう第三者に対して主張することはできないのです。第三者としては、本当は長男が取得していたことなど知るすべがないため、いわゆる早い者勝ちのルールになっています。

 

売却や抵当権の設定ができない

 

亡くなった親名義のままでは、その土地を売却したり、お金を借りる際の担保にしたりすることができません。

 

当面は売ったり担保に入れたりする予定がないからといって名義変更をせずに放置してると、いざこのような必要が生じた際にまずは相続登記から始めなければならず、相続登記に時間を要している間に機を逸してしまう可能性があります。

 

年数の経過とともに権利関係が複雑になる

 

相続の問題は、年数の経過とともに複雑になることはあっても、解決することは多くありません。

 

たとえば、相続人である長男と二男とで親名義の土地の相続についての話し合いがまとまらず、放置している間に当事者が亡くなってしまうと、今度は長男の子と二男の子が当事者となってしまいます。

 

このように、相続の問題は放置すればするほど代替わりが起き、関係者が増えていってしまうリスクがあります。

 

改正不動産登記法の施行後は罰則が適用される

 

これまで、相続登記には期限はありませんでした。しかし、多くの相続登記が放置されてしまった結果、持ち主がわからない「所有者不明土地」が増加してしまい、社会問題となっています。

 

こうした問題を受けて、土地取得を知った日から3年以内の相続登記を義務化する改正不動産登記法が、2021年4月に成立しました。この改正は、2024年4月までに施行される予定です。

 

施行後は、期限内に登記を済ませない場合、10万円以下の過料を科される可能性があります。

 

まとめ

 

親名義の土地の相続手続きを放置すると、年数の経過にしたがってより手続きが複雑となったり、トラブルの原因となったりする可能性があります。相続で土地をもらう人が決まったら、すみやかに相続登記を済ませておきましょう。

 

 

しかし、早く手続きをしようにも相続人間の関係性が良くない場合や、すでに相続争いとなってしまっている場合には、まずは争いを解決する必要があります。

 

相続トラブルは、放置することで解決することはほとんどありません。親名義の土地を誰が相続するかの話し合いがスムーズにまとまらない場合には、たきざわ法律事務所までご相談ください。

 

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