不動産広告をする際には、宅建業法や景表法などさまざまなルールを遵守しなければなりません。また、違反をした場合には、罰則の対象となる可能性があります。

 

では、不動産広告の違反事例には、どのようなものがあるのでしょうか？今回は、不動産広告をする際に遵守すべき規定について弁護士が解説するとともに、違反事例を紹介します。

 

不動産広告に関する主な規定とは

 

不動産取引の基本について定めた法律に、宅建業法があります。しかし、不動産広告をする際には、宅建業法のみに注意すれば良いわけではありません。

 

法令違反の不動産広告をしてしまわないために知っておくべき主な規定は、次のとおりです。

 

宅建業法

 

不動産広告をする際にまず注意すべき法律は、宅建業法です。宅建業法は、宅建業を営む者の免許制度や、宅地建物の取引の公正などを確保するために遵守すべきルールについて定めています。

 

宅建業法による不動産広告にまつわる代表的な規制は、次のとおりです。

 

 

景表法

 

景表法とは、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれのある行為などを規制する法律です。不動産広告に限定された法律ではありませんが、不動産広告も対象となります。

 

景表法では、実際のものよりも優良であるように見せる「優良誤認表示」や、実際よりも有利な取引であるように見せる「有利誤認表示」などが、不当表示として禁止されています。

 

不動産公正競争規約

 

不動産公正競争規約とは、不動産業界が自主的に定める、不動産広告に関するルールです。法律ではないため、原則として、各地域の不動産公正取引協議会に加盟した不動産業者のみが規制対象とされています。

 

しかし、不動産公正競争規約は景表法の規定に基づいて公正取引委員会の認定を受けたものであり、不動産広告のガイドライン的な位置づけとなっています。そのため、加盟業者であればもちろん、協議会に加盟していない不動産業者であったとしても、不動産公正競争規約の内容は一読のうえ理解しておいた方が良いでしょう。

 

 

 

不動産広告の各規定に違反した場合のペナルティ

 

不動産広告にまつわる規定に違反をした場合には、どのようなペナルティの対象となるのでしょうか？違反した場合のペナルティは、それぞれ次のとおりです。

 

宅建業法のペナルティ

 

宅建業法の不動産広告規制に違反をした場合には、罰則の対象となります。たとえば、誇大広告禁止の規定に違反をして誇大広告をした場合の罰則は、6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはこれらの併科です。

 

また、法人の場合には行為をした者が罰せられるほか、法人も同程度の罰金刑に処される可能性があります。

 

また、免許を受けた都道府県知事などから業務停止処分がなされる場合があるほか、情状が特に重いと判断された場合には免許の取り消し処分を受ける可能性もあります。

 

宅建業者が業務停止処分や免許取り消し処分を受ければその後業務を続けることは困難であり、宅建業者にとってもっとも避けたい事態であるといえるでしょう。

 

景表法のペナルティ

 

景表法に違反をした場合には、内閣総理大臣からの是正命令の対象となります。また、この是正命令にも違反をした場合には、2年以下の懲役または300万円以下の罰金に処される可能性があります。

 

また、これと併せて、課徴金の対象ともなり得ます。課徴金とは、違反行為によって得た金銭の一部を、国に納付させる制度です。

 

景表法に違反した場合における課徴金の額は、原則として対象とされた商品やサービスの売上額に3％を乗じた金額とされています。

 

ただし、次の場合には、課徴金納付の対象外です。

 

 

課徴金の対象となるという点が、景表法違反の大きな特徴であるといえるでしょう。

 

不動産公正競争規約のペナルティ

 

不動産公正競争規約はあくまでも、協議会に加盟している不動産業界団体（正会員）が申し合わせた自主規制です。そのため、これに違反をしたからと言って、懲役刑などに処されることはありません。

 

ただし、加盟業者がこの規約に違反をした場合には50万円以下の違約金と公正取引協議会から警告を受ける可能性があるほか、それでも是正をしない場合には最大500万円の違約金が課されることとされています。

 

一方、協議会に加盟していない不動産業者は、この規約により違約金の対象となることはありません。ただし、公正取引委員会が不当性を判断する際にはこの規約が参酌されることとなっているため、景表法違反として対応がなされることとなります。

 

不動産広告の違反事例：賃貸編

 

ここからは、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が公表している不動産広告の違反事例について解説していきましょう。はじめに、賃貸の場合の主な違反事例です。

 

事例①：おとり広告

 

おとり広告とは、実際には取り引きすることができない物件を広告などに掲載するものです。このようなおとり広告は著しく事実に相違する表示といえ、宅建業法で禁止されている誇大広告に該当します。

 

おとり広告の違反事例には、次のものなどが存在します。

 

 

おとり広告は、不動産広告でよく見られる違反形態です。物件内容を改ざんするなど明らかに問題のある行為はもちろん、取引後にうっかり広告の削除がされないままとなっている場合にも違反となり得るため注意しましょう。

 

事例②：リフォーム内容等の不記載

 

建物をリフォームしたことを表示する場合には、リフォームの内容と時期を記載しなければなりません。

 

これに違反をして、「内装リフォーム済」 とだけ記載されており、 リフォーム内容やリフォームした時期が記載されていなかった事例があります。

 

事例③：諸費用の不記載

 

当初の契約時から期間満了時までに必要となる費用がある場合には、費目と金額を正しく記載しなければなりません。正しく記載しない場合には、不当表示に該当します。

 

この規定に違反した事例には、次のものなどが存在します。

 

 

要する費用については、たとえ少額のものであったとしても、正しく明記する必要があります。

 

事例④：所要時間を短く記載

 

徒歩での所要時間を算出する場合には、物件から駅までの道路距離を80メートル除した数値が、徒歩分数となります。たとえば、A駅からの道路距離が800メートルなのであれば、表示できる所要時間は「徒歩10分」になるということです。

 

これに従って計算すると徒歩21分となるところ、徒歩15分と記載した違反事例が存在します。

 

 

 

 

 

 

不動産広告の違反事例：売買編

 

次に、売買に関する広告の違反事例を紹介します。

 

事例①：おとり広告

 

賃貸の場合と同様に、売買の場合にもおとり広告の違反事例が多数存在します。たとえば、次のものなどです。

 

 

おとり広告の違反事例は非常に多く、消費者庁でも注意喚起がされています。違反してしまうことのないよう、契約済みとなった段階で即座に掲載を停止するなど、適切な運用を行いましょう。

 

事例②：架空の建築確認番号の記載

 

建築確認番号とは、建築しようとする建物について建築確認を終えた際に、行政機関から発行される番号のことです。

 

しかし、実際には建築確認を受ける段階に至っていないにもかかわらず、土地を「新築住宅」として広告する目的で架空の建築確認番号を掲載した違反事例があります。

 

事例③：私道負担面積の不記載

 

私道負担とは、土地の一部を私道として負担しなければならない土地のことです。面している道路の幅員が狭い場合や、その土地の奥に土地を持つ住民の通路を確保する必要がある場合などに、私道負担の必要が生じます。

 

そして、私道負担が生じる場合には、その旨や負担が必要となる面積を不動産広告に記載しなければなりません。これに違反して、私道負担について記載しなかった違反事例が存在します。

 

事例④：実際の物件とは異なる外観写真を掲載

 

「施工例」などと付記したからといって、実際の物件と異なる写真を掲載できるわけではありません。

 

違反事例としては、「施工例」と付記したうえで、実際のものとは異なる建物外観写真を掲載していたものが存在します。

 

不動産広告で違反をしていまわないための対策

 

不動産広告で違反をしてしまわないためには、どのような対策を取れば良いのでしょうか？主な対策は次のとおりです。

 

各規定をよく理解する

 

先ほど紹介した事例のように不動産広告で違反をしてしまわないためには、広告について定めている各規定を読み込み、理解をしておくことです。

 

宅建業法や景表法はもちろん、不動産公正競争規約などについてもしっかりと理解しておきましょう。

 

定期的な勉強会を開催する

 

不動産広告に関するルールは経営陣のみが理解しておくのみでは不十分です。営業担当者やホームページの更新を担当する事務職員など、すべての従業員が理解しておく必要があるでしょう。

 

そのため、最新の違反事例などを参考に、定期的に勉強会を開催するとよいでしょう。

 

相談先の弁護士を確保しておく

 

不動産広告について、自社の広告が各規定に違反していないかどうか判断に迷うこともあるでしょう。そのような場合に備え、気軽に相談できる弁護士と顧問契約などを締結しておくことも一つです。

 

弁護士へ適宜確認を取ることで、規定の誤解などからうっかり違反をしてしまうような事態を防ぐことが可能となるでしょう。

 

 

 

まとめ

 

不動産広告の違反事例を紹介しました。違反事例の中には、明らかに不正な目的で行ったであろうものがある一方で、うっかりミスや理解不足によるものではないかと感じるものも存在します。

 

不動産広告で各規定に違反してしまわないためにも、関連する規定についてしっかりと理解をしたうえで、社内のチェック体制を整えておく必要があるでしょう。

 

たきざわ法律事務所では、不動産業を営む事業者様のサポートに力を入れています。不動産広告の運用でお困りの際や、不動産にまつわるトラブルを適宜相談する弁護士をお探しの際には、ぜひたきざわ法律事務所までご相談ください。

 

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