たきざわ法律事務所

相続で家の名義変更する際の手続きの流れは?費用や税金はいくらかかる?

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家の所有者が亡くなると、家の相続が発生します。では、家の相続手続きはどのような手順で進めれば良いのでしょうか?

 

今回は、家の相続の流れや家の相続にかかる費用、税金についてまで徹底的に解説します。

 

家の相続とは

相続登記

 

家の相続とは、家の名義人が亡くなった際に、家の名義を相続人などへと変える手続きです。

 

家の名義人を亡くなった人(「被相続人」といいます)のままにしていては、いざというときにその家を売ったり担保に入れたりすることができません。また、他の相続人が勝手に共有での登記をして自分の相続分のみを第三者に売ってしまうなど、トラブルの原因になる可能性があります。

 

さらに、2024年4月からは、取得を知ってから3年以内の相続登記が義務化されることとなりました。正当な理由なく期限を超過すれば、10万円以下の過料が科される可能性があります。

 

こうした理由から、家の名義人が亡くなった際には、すみやかに家の相続手続きを進める必要があることを知っておきましょう。

 

家を相続するまでの3ステップ

家を相続するまでの3ステップ

 

家を相続するまでには、次の3ステップを踏む必要があります。なお、この記事では便宜上「家」と呼んでいますが、家の土地と建物は別々の不動産であり、それぞれ手続きをしなければなりません。

 

家を相続する人を決める

 

はじめに、家を相続する人を決めます。相続する人の決め方には、相続人全員での話し合いである「遺産分割協議」や「遺言書」など複数の方法がありますので、後ほど詳しく解説します。

 

家の相続に必要となる書類を用意する

 

家の相続手続きには、さまざまな書類が必要となります。遺産分割協議で家の取得者を決めた場合の一般的な必要書類は、次のとおりです。

 

  • 登記申請書:相続登記のメインとなる書類です。名義変更をする家の情報や取得者の情報などを正しく記載します。穴埋め形式ではなく、一から作成する必要があります。

  • 遺産分割協議書:遺産分割協議の結果をまとめた書類です。相続人全員が協議内容に同意していることの証拠として、相続人全員が実印で押印します。

  • 相続人全員の印鑑証明書:遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として必要です。

  • 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・原戸籍謄本:相続人を確定するために必要です。それぞれ、その時点で本籍地となっていた市区町村の役場で取得します。

  • 被相続人の除票:被相続人の最後の住所地を証明する書類です。被相続人と登記の名義人が同一であることを確認するために必要です。

  • 相続人全員の戸籍謄本:相続人が存命であることの確認のために必要です。

  • 家を取得する人の住民票:新たな所有者を正確に登記するために必要です。

  • 固定資産税評価証明書または固定資産税評価通知書:後ほど解説する登録免許税を算定するために必要です。家が所在する市区町村の役場で取得します。

 

これらはあくまでも一例であり、これら以外の書類が必要となる場合もあります。

 

たとえば、相続人が被相続人の兄弟姉妹や甥姪である場合には、これらに加えて被相続人の両親それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・原戸籍謄本も必要です。また、遺言書で家の取得者を決めた場合には遺言書が必要となる一方で、遺産分割協議書など一部の書類が不要となります。

 

自分で家の相続登記をする場合には、あらかじめ法務局の登記相談へ出向くなどして必要書類を確認すると良いでしょう。

 

家の相続登記をする

 

必要書類の準備ができたら、家の相続登記を申請します。相続登記の申請先は、登記をする家の所在地を管轄する法務局です。どこの法務局でも良いわけではありませんので、事前に申請先を確認しておきましょう。

 

申請は、窓口へ持ち込む方法のほか、郵送やオンラインでも可能です。ただし、オンラインは準備に手間が掛かるため、自分や家族の案件を数回程度申請するのみであればおすすめできません。

 

慣れていない場合には、できるだけ窓口へ持ち込むと良いでしょう。軽微な不備があれば、その場ですぐに修正できる可能性があるためです。

 

家を相続する人はどのように決める?

家を相続する人はどのように決める?

 

家を相続する人を決める方法には、大きく分けて遺言書と遺産分割協議が存在します。仮に遺産分割協議がうまくまとまらない場合には、調停や審判へと進みます。

 

では、それぞれについて解説していきましょう。

 

遺言書で決める

 

被相続人が遺言書を遺しており、その遺言書で家を取得する人が決められていた場合には、原則としてその遺言書で指定された人が家を取得します。

 

なお、遺言書が法務局での保管制度を使っていない「自筆証書遺言」であった場合には、先に家庭裁判所での検認を経なければ家の名義変更手続きに使うことはできません。検認とは、その時点での遺言書の状態を保存して以後の偽造や変造を防ぐための手続きです。

 

また、遺言書に封がある場合には勝手に開封してはならず、検認の場で開封すべきこととされています。開けてしまったからといって遺言書が直ちに無効になるわけではありませんが、過料の対象となる他、他の相続人などから偽造や変造を疑われてトラブルになるおそれがあるため注意しましょう。

 

遺産分割協議で決める

 

遺言書がなかった場合や、遺言書はあったものの家の取得者については指定がなかった場合などには、遺産分割協議で家の取得者を決めていきます。

 

遺産分割協議とは、相続人全員でおこなう遺産分けの話し合いのことです。相続人全員が同意をすれば、たとえば「配偶者が全財産を相続する」「長男は一切相続しない」など、偏った内容であっても構いません。

 

ただし、遺産分割協議の成立には相続人全員の同意が必要です。相続人である以上は、認知症の人や行方不明の人であってもこれらの人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。

 

相続人の中に認知症の人や行方不明の人がいる場合には、遺産分割協議に先立って、これらの人の代わりに協議に参加する「成年後見人」や「不在者財産管理人」などを家庭裁判所で選任してもらうことが必要です。この場合には、遺産分割の内容にも一定の制限がなされます。

 

調停で決める

 

当事者同士で遺産分割協議がまとまらない場合には、調停へと進みます。調停とは、調停委員の立会いのもと、家庭裁判所で行う話し合いのことです。あくまでも話し合いの場ですので、協議を成立させるには相続人全員の同意が必要となります。

 

審判で決めてもらう

 

調停を経ても協議がまとまらない場合には、審判へと移行します。

 

審判は、原則として家庭裁判所が遺産分割の内容を決定する手続きです。諸般の事情は考慮されますが、原則として法律で定められた相続分(「法定相続分」といいます)どおりに分割がなされます。

 

家を相続で分ける4つの方法

家を相続で分ける4つの方法

 

相続で家を分ける際、その分け方は一つではありません。ここでは、家を分ける4つの方法をそれぞれ解説します。

 

現物分割

 

現物分割とは、それぞれの遺産をそれぞれの相続人に割り当てる形で分割する方法です。

たとえば、「家の土地と建物は長男が相続して、貸駐車場の土地とA銀行の預金は二男が相続して、B銀行の預金はすべて長女が相続する」などがこれに該当します。

 

非常にシンプルであり、よく使われる分割方法の一つです。ただし、ちょうど分けやすい内容で財産が遺っている場合ばかりではないため、法定相続分どおりには分けづらいといえます。

 

代償分割

 

代償分割とは、一部の相続人が評価額の大きな財産を取得する代わりに、他の相続人に対して金銭を支払って調整する分割方法です。

 

たとえば、主な相続財産が家の土地と建物しかないような場合に、「家の土地と建物は長男が相続する。その代わりに、長男から二男と長女へそれぞれ1,000万円を支払う」などがこれに該当します。お金で調整をするため、比較的平等に分けやすい点がこの方法のメリットです。

 

ただし、評価額の高い財産を受け取る人(例の場合の長男)が代償金を支払えるだけのお金を持っていない場合には、この方法を選択することは現実的に困難となります。

 

換価分割

 

換価分割とは、遺産を売って得たお金を分ける方法です。たとえば、「家の土地と建物を売って、得たお金を長男と二男、長女で3分の1ずつ分ける」などがこれに該当します。

 

非常にシンプルに見え平等にも分けやすいのですが、今後もその家に住むことを希望する相続人がいる場合には選択できない方法です。

 

また、たとえば長男はすぐに買ってくれるのなら3,000万円でも良いと考えている一方で、長女は急ぐ必要はないので3,500万円以上でなければ絶対に売りたくないと考えているなど、売却についての意見の食い違いから売却が思いどおりに進まない可能性もあります。

 

共有分割

 

共有分割とは、「家の土地と建物をそれぞれ長男、二男、長女で3分の1ずつの共有とする」などの方法です。

 

平等に分けられるため良い分割方法に思えるかもしれませんが、他の方法で分割できる余地があるのであれば、原則としておすすめできません。なぜなら、家の活用や売却などに際してその都度全員の同意が必要となりトラブルに発展する可能性があるためです。

 

また、その後相続人も亡くなり代替わりが起きるにつれて縁が遠い間柄同士での共有となり、ますます意見をまとめるのが難しくなるリスクもあります。共有分割は問題の先送りでしかないことを知っておきましょう。

 

家の相続にかかる費用はいくら?

家の相続にかかる費用はいくら?

 

家の相続には、「登録免許税」と「必要書類の取得費用」がかかります。司法書士に手続きを依頼した場合には、これらに加えて「司法書士報酬」も必要です。

 

では、それぞれどの程度がかかるのかお伝えしていきましょう。

 

司法書士報酬

 

家の相続手続きであれば、司法書士報酬はおおむね7万円から10万円程度であることが多いでしょう。ただし、司法書士報酬は法律などで定められているわけではなく、事務所によって金額や計算方法、どこまでが料金に含まれているのかなどが異なります。

 

そのため、正確な報酬額を知るには、家の相続手続きの依頼を検討している事務所へ個別で見積もりを取るほかありません。

 

登録免許税

 

登録免許税とは、土地や建物の登記をする際に法務局で納めるべき税金です。相続で家の名義変更をする場合の登録免許税の額は、原則として次の式で計算されます。

 

  • 登録免許税の額(相続)=固定資産税評価額×1,000分の4

 

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円である場合の登録免許税は、12万円です。なお、遺言書で相続人以外の人が家を受け取る場合には、次のようになります。

 

  • 登録免許税の額(遺贈)=固定資産税評価額×1,000分の20

 

この場合には、仮に固定資産税評価額が3,000万円であれば、登録免許税額は60万円です。家の固定資産税評価額が高ければ登録免許税も高額となりますので、どの程度かかるのかあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

 

必要書類の取得費用

 

上で解説をしたとおり、家の相続手続きには数多くの書類が必要となります。これらの書類の取得費用は相続人の状況や被相続人の転籍の回数などによって異なりますが、子や配偶者が相続人である場合にはおおむね5,000円から1万円程度であることが多いでしょう。

 

相続人が兄弟姉妹や甥姪である場合には必要な書類が増えるため、これにプラス1万円くらいが必要となることが一般的です。

 

家を相続したらどのような税金がかかる?

家を相続したらどのような税金がかかる?

 

家を相続したら、税金がかかるのでしょうか?最後に、家を相続した場合にかかる税金を確認しておきましょう。

 

相続税

 

相続税は、「家にいくら、預貯金にいくら」などと財産ごとに課税されるわけではありません。相続税は、遺産の全体に対して課税されます。

 

また、相続税はすべての相続でかかるわけではなく、相続税の基礎控除額を超える遺産があった場合にのみかかる税金です。相続税の基礎控除額は、次のように計算します。

 

  • 相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

 

たとえば、法定相続人が2名である場合の基礎控除額は4,200万円、3名である場合の基礎控除額は4,800万円です。この数字が、相続税がかかるかどうかの分かれ目となりますので、自分や家族の相続での基礎控除額は把握しておくと良いでしょう。

 

登録免許税

 

家の名義変更をする際には、登録免許税がかかります。登録免許税の額については上で解説したとおりですので、そちらをご参照ください。

 

不動産取得税

 

不動産取得税とは、家などの不動産を取得した際にかかる税金です。ただし、相続の場合には、原則として不動産取得税は課税されません。

 

なお、遺言書で相続人以外が不動産を特定遺贈で取得した場合などには、不動産取得税の課税対象となります。特定遺贈とは、「この不動産を遺贈する」のように、財産を特定して渡す遺贈の形態です。

 

固定資産税や都市計画税

 

取得した理由が相続であるかどうかに関わらず、家を持っている限り毎年かかる税金が固定資産税と都市計画税です。固定資産税や都市計画税は、1月1日時点で土地や建物を持っている人に対して課税され、市区町村から納付書が送付されます。

 

なお、相続した家の名義変更を放置したからといって固定資産税や都市計画税が免除されるわけではありません。名義変更がされていない場合には、被相続人宛かもしくは「相続人代表者」宛に納付書が送付されるのみです。

 

所得税

 

取得した理由が相続であるかどうかに関わらず、家を誰かに貸すなどして収益を得た場合には、その収益状況に応じて所得税の申告と納税をしなければなりません。所得税は、毎年1月1日から12月31日までの収支を、翌年2月16日から3月15日までの間に申告して納税をします。

まとめ

 

家の相続手続きを進めるには、まず誰が家を相続するのか決める必要があります。遺産分割協議がまとまらず家の取得者が決まらなければ、家の相続を進めることはできません。

 

相続人間で意見が食い違うなど遺産分割協がうまくまとまらない場合や、遺産分割協議がうまくまとめられるか不安な場合など相続でお困りの際には、たきざわ法律事務所までお気軽にご相談ください。

 

たきざわ法律事務所には相続に詳しい弁護士が多数在籍しており、家のスムーズな相続を総合力でサポートいたします。

 

 

 

 

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