たきざわ法律事務所

契約不適合責任と不動産会社の役割、契約不適合に対する対策とは?

この記事を書いた弁護士は…

 

 

 

契約不適合責任と聞いても、ピンと来ない人の方が多いのではないでしょうか?

 

この契約不適合責任は、不動産売買契約時に重要な役割を果たしているのです。

買主にとっては購入物件に万が一の不具合等があった場合の救済措置となり、買主を守ってくれます。

また、売主は買主から契約不適合責任を問われぬよう、事前にさまざまな対処をします。

これらの説明は、取引を仲介する不動産会社が行うのです。

 

では、契約不適合責任となった新しい民法化で、契約不適合責任を問われない対策にはどのような手法があるのか?

また、契約不適合責任下での不動産会社の役割とは何か?について解説します。

 

契約不適合責任とは

2020年4月に施行された改正民法により、これまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました

 

この契約不適合責任は、不動産売買においてこれまで以上に買主を保護、売主の責任が重くなるよう改正されています。

これは不動産売買において、どうしても取引上不利になる買主を保護し、より取引の公平性を追求したいとの目的があります。

 

瑕疵担保責任との違い

 

「契約不適合責任」は、引き渡された物件について、

求められる品質や状態を満たしていないときに、売主に責任を問うことができます。

 

例えば、中古マンションを購入したが、実際に居住してみると給湯器の故障や、トイレの配管に水漏れがあったとします。

居住用の中古不動産の売買契約においては、一般的に買主は、快適に住める住空間を求めています。

しかし、トイレに水漏れや給湯器が故障していれば、日常生活に支障があります。

これでは当然に、買主が当初思い描いたものではなく、契約不適合となるのです。

 

瑕疵担保責任の場合、契約前に買主が隠れた瑕疵に気づいていないことがポイントでした。

仮に、買主が瑕疵に気づいていたまま契約を進めたとき、その後に瑕疵担保責任を売主に追及することは出来ません。

また、法律上瑕疵担保責任で売主が行使できるのは、損害賠償と契約解除のみです。

この瑕疵に気づいているか否かが非常に曖昧であることと、1年以内に権利行使(損害賠償か契約解除)をしなければならないことが問題点でした。

 

契約不適合では、善意悪意は関係ありません。

買主は知ってから1年以内に売主に不都合の事情を通知すればよく、権利行使自を1年以内にしなければならないというものではありません。

住居内の不具合等は直ぐ生じるものではなく、しばらく住んでから不具合が生じるケースが殆どです。

売主への通知が1年以内であれば、買主はその不具合について気づくことができ、且つ時間があるので冷静に対処できるメリットがあります。

契約不適合は、買主が安心感を得られるだけでなく、冷静な判断をする時間も得ることができるのです。

 

契約不適合で買主に認められる4つの権利

 

瑕疵担保責任では、損害賠償請求と契約解除が認められていました。

契約不適合責任では、新たに2つの権利が追加されています。

その権利について、また旧法でもあった権利についても、改正点などについて解説します。

 

追完請求権と代金減額請求権

 

新たに追加された「追完請求」とは、シンプルに言うと不具合を修理してもらう権利です。

物件が契約内容と違う状況であれば、売主に不具合部分の修理依頼ができます。

修理の依頼が来た売主は、買主が求める物件になるように、尽力しなければなりません。

尚、追完請求は、契約不適合から始まったものではありません。

 

従来の新築分譲の場合や一部中古不動産の売買で、アフターサービスを付けるケースがありますが、これが追完請求を補完している制度です。

アフターサービスは、専有部分内の水回りや構造体等について、予め決められた不具合があれば、売主が無償で修理する制度になっています。

一般的に、引き渡し後2年以内となっているケースが殆どです。

 

「代金減額請求」は、物件内に不具合があることで減少されたとされる金額(価値)分を、売主に請求する権利になります。

仮に、建物や設備に不具合があった場合、直せるものであればまずは修理対応(アフターサービスなど)が一般的です。

その後、修理が難しい事象であったときに代金減額請求となります。

尚、明らかに修理不能な事象であれば、買主は即代金減額請求ができます。

 

旧法でもあった権利

 

次の、損害賠償請求と契約解除は旧法でも認められていましたが、内容が変わっています。

「損害賠償請求」ができるのは、売主に過失有の場合です。

 

しかし、損害賠償する範囲がこれまでの信頼利益までではなく、履行利益までとなったことが大きな改正点です。

信頼利益とは、実費相当分を負担することで、契約時に用いた印紙代や登記費用などが該当します。

履行利益とは、実費だけではなく、契約を進めたときに得ていたとされる利益(推定の収益)についても、賠償の範囲となっています。

賠償する範囲が広がったことで、損害賠償額はこれまでより多くなるケースが殆どです。

 

「契約解除」での原則は、催告解除です。

催告解除とは、買主が購入を辞める旨を売主に伝えることで、最終手段と言ってもよいでしょう。

契約は白紙解除となるため、売主は売買代金の返還が必須になります。

尚、売主の債務不履行が社会通念上軽微なものとされると、催告解除はできません。

 

契約不適合責任の疑問点

 

契約不適合には、さまざまな疑問点があります。

ここではよくある疑問点を幾つかあげていきます。

 

売主に落ち度がなくても責任を問われるのか?

 

契約不適合責任は、売主に落ち度がなくても責任を問われることがあります。

尚、買主に契約不適合の原因があれば、売主が責任を問われることはありません。

 

売主が契約不適合を問われないとする特約は有効か

 

売主が宅建業者でない売買において、売主が契約不適合を負わないとする特約は有効です。

個人が売主(宅建業者ではないことを前提とします。)となって不動産を売却する場合や、不動産を相続した共同相続人が売買する場合に契約不適合責任を追わない特約をつけることが多いです。

不動産を相続した共同相続人の事例の場合、不動産を巡ってもともと共同相続人間で揉めているケースが多く、折角トラブルの元となっていた不動産が売却して紛争が解決できたにもかかわらず、契約不適合責任の追求により再度問題が勃発することを避ける目的があります。

このような特約を結ぶには、事前に双方の合意が必要です。

この双方の合意を取り付けるのは、取引を仲介する不動産会社の役割で、大変重要なポジションになります。

 

尚、売主は事前に不具合があると知りながら、買主に伝えず隠していた場合、このような特約は無効です。

また、売主が宅建業者、買主が宅建業者ではない場合、買主に不利になるような特約は取引の公平性から無効とされています。

 

現状有姿での引き渡しの場合の、契約不適合責任は

 

現状有姿とは、建物の補修や修理を行わず、現状のまま買主に引き渡すことです。

このような状況でも契約不適合責任が免責となっていない限り、責任は問われます。

建物の欠陥や設備の不具合があった場合には、契約前に設備表や物件状況表にて、買主に伝えることが必要です。

 

不動産仲介の場合、仲介した不動産会社も責任を負うのか

 

取引を仲介する不動産会社は、売主ではないので契約不適合責任を負うことはありません。

しかし、不動産のプロとして売主が契約不適合を問われぬようアドバイスしたり、売買契約時の説明義務はしっかりと果たさなければなりません。

 

不動産売買契約と契約不適合責任

 

ここでは、不動産売買契約と契約不適合責任について解説します。

 

重要事項説明にて説明義務がある

 

契約不適合責任を、詳細に説明できる機会は重要事項説明しかありません。

特に、買主が行使できる4つの権利については、詳細に説明する必要があります。

追完請求に関しては、不具合について修理する依頼であったり、アフターサービスでカバーできる部分であるので重要度は低いです。

しかし、代金減額請求や損害賠償請求は、金銭が関わる部分です。

各々がどのようなシチュエーションにて用いられる制度で、どのような性質の権利であるのかをしっかりと説明します。

 

記載漏れがないように注意する

 

契約後のトラブルを防ぐためには、重要事項での説明や契約書への記載漏れがないように注意しなければなりません。

その後の売主と買主が争う際に焦点になるのは、説明があったか契約書等に記載があったか、です。

不動産を売却する際は、目的物についての事柄をできるだけ詳細に重要事項説明書等に記載することが、トラブル防止になるのです。

また、仲介する不動産会社もわかりやすく丁寧な説明を心掛ける必要があります。

 

契約不適合責任を問われたら

契約不適合責任は、追完請求→代金減額請求→損害賠償請求の順で、徐々に売主の負担が重くなります。

買主からクレームが来たら、直せる範囲のものは全て直し解決を図るのが一般的な対処方法です。

不動産会社は、契約不適合によるトラブルが長期間とならぬよう、厳正で適格な対処が必要です。

 

契約不適合責任に対する不動産会社の対策

 

契約不適合責任は、買主保護且つ売主の責任増であることはわかりました。

では、売主や不動産会社(売主若しくは仲介の場合)が、

契約不適合責任をいつまでも問われないような対策はあるのでしょうか?

 

契約内容を明確にする

 

売買契約書には、取引の内容と合わせて、特約や容認事項など多くの記載があります

契約不適合は、隠れた瑕疵は関係なく、契約書にどのように書かれていたか、買主にあらゆることが伝わっているかなど、が焦点になります。

したがって建物の状況などを詳細に記載し、契約する物件の内容を明確にする必要があります。

更に、契約不適合を問える時間を「契約不適合責任の期間は、引き渡し後1年以内」など、具体的な制限を付けるものよいでしょう。

 

インスペクションを行う(中古の場合)

 

契約不適合責任は、引き渡しを受けた物件が契約内容に合致しているかが焦点となります。

よって、物件を引き渡す際は、建物や設備等に不具合がないか確認する必要があります。

特に、一戸建て等の場合、屋根裏・壁の中・床下など、見えないところの不具合に素人が気づくのは至難の技です。

そこで、不動産会社は売主が契約不適合に問われぬように、インスペクションを行うように促します。

また、不動産会社の戦略として、売却物件取得のために、インスペクション費用をサービスするのもよいでしょう。

 

引渡し前に要チェックする

 

引渡し前に最終チェックをします。

室内の電気は点くか、給湯器は正常に動くか、水漏れはないかなど、正常に生活ができるかを確認します。

引き渡し前に、売主の方で把握できれば素早く対処することも可能です。

 

アフターサービスを付ける

 

先述でも触れておりますが一部仲介会社では、中古物件でもアフターサービスを付けていることがあります。

新築では一般的なアフターサービスも、中古では珍しい制度です。

アフターサービスは、契約不適合の追完請求を補完する制度になるので、売主も買主も安心して取引を行えます。

不動産会社が売主の場合も、アフターサービスがあると買主はより安心して取引を進められます。

 

免責とする特約を設ける(中古の場合)

 

中古物件の中には、築年数が相当経過しており、設備等で複数箇所以上不具合があっても不思議ではない物件もあります。

このような物件で契約不適合責任があると、売主の負担や責任は更に重くなってしまいます。

そこで、買主が現況を確認し双方合意の下、契約不適合責任を免責とする特約を設けることができます。

 

この特約は、個人間売買時には有効ですが、売主が不動産会社など宅建業者の場合は、無効となります。

尚、免責とする部分は全てではなく、免責とする部分を双方の話し合いの下決めていき、契約書に記載していくことになります。

 

ひとつずつ細かく記載していくため、大変な作業にはなりますが、今後のトラブル防止のためには必要なものとなります。

 

買主側の不動産会社と連携する

 

買主側にも不動産会社がいる片手取引の場合、契約不適合に関する記述や先述の免責とする部分など、詳細な部分は不動産会社と連携します。

一番の目的は、売主買主が納得して契約行為ができることです。

売主は物件の状況を伝えきり、買主は物件の状況を全て理解し、物件に対して誤解のないようにすることが重要です。

 

まとめ

 

売主が責任を果たすためには、買主に引き渡しをする前に、以下の3点をしっかりと行うことが重要になってきます。

 

 

仲介取引の場合、契約不適合責任を双方に伝えるのは不動産会社です。

よって、不動産会社の役割がいっそう重要となるのです。

 

 

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