たきざわ法律事務所

立退き料に相場はあるのか?立退きの交渉と立退き料の相場、流れを解説

この記事を書いた弁護士は…

 

 

 

立退きは滅多にあることではありません

しかし、アパート・マンションやビルなどを経営すると、

何かしらの理由で立退きを賃借人に迫るケースがないとは言い切れません。

 

では、いざ立退きを迫る際、どのような流れで交渉を進め、立退料はどの程度支払えばよいのか?

 

この記事では立退きと立退料の相場、交渉方法や一連の流れについて解説します。

 

立退料とは

 

立退きとは、一般的な賃貸借契約で、賃貸人が老朽化等による建物の取り壊し、

また自己利用の必要性等の理由から、契約違反等がない賃借人(住民、テナント企業など)に、

契約期間の更新を拒絶若しくは解約を申し入れ、建物からの退去を要求することです。

 

立退料とは何か

立退料とは、立退きをしてもらう賃借人に対し、退去に伴う引っ越し費用、迷惑料、営業補償などの名目で支払われる補償金です。

立退料は、裁判等を避けて早期解決を図る解決金のような意味合いもあります。

 

立退料の法的性質

立退き料は、以前法律に定められたものではありませんでした。

しかし、現在の借地借家法となる前の旧法時代の賃貸借不動産をめぐる裁判例において、賃貸人が賃借人に立退きを求めるための正当事由が不十分という場合に、当該正当事由を補完するものとして立退料は認められています。

よって、本意ではなく立退きをさせられる、賃借人の損失を補償するという考え方になっています。

 

立退きの正当事由

立退きが認められるか否かの「正当事由」とは、

「建物老朽化による取り壊し若しくは耐震補強工事」「貸主の居住用でその物件が必要になった」などです。

正当事由が認められるかは、裁判になる事例も多くあります。

尚、賃料滞納などの一定の過失が賃借人に認められれば、強制退去もあり得ます。

 

正当事由がない立退請求は、賃借人等が同意しない限り認められません

しかし、充分な立退料を提示できるのであれば、正当事由と認められ立退き交渉ができるとされています。

 

 

立退料の相場とは

 

立退料に相場はあるのか

立退料に明確な相場はありませんが、実務的な感覚として、アパートやマンションなどの場合、家賃の半年分から1年分であるケースが多いように思います

尚、立退料については、事例により立退料が0円で解決する場合や、再開発などで早期に立退きを求める場合には、数億円程度の立退料が掛かる場合もあります。

 

例えば、テナントで入る店舗に立退きを請求する場合、

移転費用、新しい移転先での内装費用、本来営業していれば得られたであろう移転期間等の収益など、損失が発生した部分について補償することになります。

 

立退きは、話し合いによりお互いの折り合いがつける必要があり、その折り合いをつける費用が立退料をなるわけです。

 

立退きが発生する主な事由

では、具体的に立退きが発生する主な事由とはなんでしょうか?

 

賃貸入居者の立退き

立退きの理由は、建物の老朽化による取り壊しや大規模修繕、都市開発による取り壊しによる立退き、オーナーの廃業や経済的事情によるアパートの売却などです。

立退きを要求する場合には、大家側の正当事由が必要ですが、賃借人の同意も必要です。

 

賃借人が立退きするには、新しい住居を探したり、引っ越しの手配などが必要であり手間が掛かります。

 

テナント企業の立退き

都市部などでオフィス等が入居するテナントビルも、老朽化による建て替えで立退きを要求することがあります。

テナントに立退きを要求する場合も、大家側の正当事由が必要です。

 

テナントビルで正当事由が認められるのは、

過去の判例をみると「自己使用の必要性高いこと」「建物の老朽化のため建て直しの必要性が高いこと」「都市部に多い、敷地の有効利用や高度利用のための建て替え」などです。

 

これらは、立退料の支払いでテナント企業が同意すると、立退交渉が完了します。

では、これらの立退交渉はオーナー自身において実際に行えるのでしょうか?

 

 

立退交渉の進め方

 

賃貸住居の住民やテナント企業への立退交渉は、どのように進めていくのでしょうか?

また、誰に依頼し、どのように交渉するのか?など疑問な点はたくさんあります。

ここでは、立退きを交渉する際のポイント・流れ等について解説していきます。

 

立退料を交渉する際のポイント

立退き交渉は、大家側が賃借人等に対し誠意をもって対処することが一番大切です。

 

賃借人にとっては、大変不都合な事案であり、仮にこれまで良好な関係を築いていたとしても、スムーズに交渉が進むとは限りません。

賃借人への「一方的な解約通知」「唐突な解約」「入居者の事情に全く配慮しない立退交渉」などは、

お互いの信頼関係を崩し、神経を逆なでするような行為となれば、かえって立退交渉を長引かせる原因となります。

 

したがって、立退交渉は正しい手続きと賃借人側に配慮した条件提示を元に、解約の話し合いをします。

そうすることで、無用なトラブルや時間を要することなく、立退交渉をスムーズに進めることができるのです。

 

立退交渉に強い弁護士に依頼する必要がある

立退きの交渉を当事者同士で行うと、感情等のもつれから交渉が纏まらない可能性があります。

そこで、立退き交渉を仲介するのが弁護士です。

一般的に立退きは、過去の判例を元に話を進めていきます。

 

また、立退料に明確な相場はないので、立退交渉のノウハウや交渉力が必要です。

よって、立退交渉に強い弁護士に依頼するのがよいでしょう。

 

たきざわ法律事務所では、オーナー側の代理人としてこれまで多くの物件にかかる立退交渉を実施してきましたので、

交渉の進め方、妥当な立退料交渉等について豊富なノウハウがあります。

是非ご相談いただければと思います。

 

立退きに関しての知識

ここでは、立退きの大まかな流れついて解説します。

立退きの流れ

立退きの交渉の流れについて下記に記載します。

  1. 立退き要求を大家側が文書で賃借人に通知
  2. 立退きの交渉
  3. 立退きに関しての合意を文書にて締結
  4. 立退料を支払い、退去完了

上記は、賃借人が立退きを拒否せずにスムーズに交渉が進んだ場合の、立退きの流れになります。

まずは、大家側から賃借人に対して、内容証明郵便にて賃貸借契約の解約通知を送付します。

 

次に、立退きの交渉です。

交渉は、弁護士が行うのが一般的です。

当事者同士での交渉で纏まるのであれば良いのですが、交渉を早期に纏めるには弁護士に依頼するのが得策です。

 

弁護士は事案を合理的に理解し、双方の主張を聞きながら解決に導くことができます。

 

立退時期と立退料について、話し合いにて合意を得られたら文章にて合意書面を作成し、締結します。

 

書面には、立退料の金額・明け渡しの期限・立退料の支払い方法などが記載されています。

尚、立退料の支払いについては、法律での決まりはなく、事例により異なります。

 

立退料の支払い方法には、大きく①退去と同時に全額を支払う方法、②立退料の一部を退去日前に支払い、残額を退去と同時に支払う方法があります。

賃借人の引越しの準備や費用を工面する必要があることから、上記②の方法が取られることもありますし、早期に合意に至るための交渉手段としてはとても有効です。

 

 

立退料に掛かる税金

 

では、立退料に関して税金は掛かるのでしょうか?

賃借人(受取側)の税金と大家側(支払側)の税金について解説します。

 

賃借人(受取側)の税金

立退料を大家側から取得した場合、どんな税金が掛かるのでしょうか?

まず、立退料を受け取ると所得税の課税対象になります。

尚、立退きの内容により所得の種類が異なってきます。

 

譲渡所得となるのは、資産消滅の対価、家屋の明け渡しにより消滅する借地権の対価の額に相当するものです。

 

事業所得となるのは、テナントに入っていた店舗やオフィスが立退きに伴って、事業の休業などによる収入金額や必要経費の補填となる場合です。

その他の場合には、一時所得として扱われます。

尚、立退きしたのが法人の場合、立退料には法人税が掛かります。

 

個人で、立退料を受け取った場合には、税法上は収入となるので必ず確定申告が必要です。

 

大家側(支払側)の税金

では、大家側が支払った立退料の税法上の扱いは何になるのでしょうか?

例えば、アパート・マンションや土地の売却目的の立退き料は、

個人への支払いの場合、譲渡費用として譲渡所得から控除できます。

法人の場合は、経費に計上できます。

 

また、アパート・マンションなど賃料収入を得ていた場合の賃借人への立退料は、

個人の場合不動産所得の必要経費として計上できます。

法人の場合は、経費に計上となるのです。

 

立退料を支払った側の税法上の扱いは、立退きの内容により取扱いが変わってきます

 

立退料に消費税は

消費税が掛かるのは、国内取引・事業者による事業・対価を得ている・資産の譲渡です。

つまり、立退きは国内取引と事業者による事業は要件を満たすのですが、残りの二つはケースによって変わってきます。

 

例えば、店舗の移転に伴う営業補償金や賃借人側で発生する引っ越しなどの移転費用は非課税になります。

 

 

持ち家で立退きが発生する事例とは

 

立退きは、アパートやマンション・テナントの賃借人だけではありません。

持ち家の場合にも立退きを求められることがあります。

ここでは、持ち家で立退きが発生するシチュエーションと、立退きの相場について解説します。

 

都市計画道路の整備

都市計画道路とは、都市交通を円滑にするために新たに道路建設をすることです。

 

住宅街等に、新しい道路が計画されたり、幹線道路に面していた自宅が、歩道の整備や道路車線数の増やすための道路拡張があります。

都市計画道路に指定されると、その敷地は用地買収され立退きとなります。

 

立退き料の相場

都市計画道路による立退きの場合、

立退き料は、概ね周辺の相場(公示地価や基準地価)を元に算出されることが多いようです。

この場合、立退き料は相場並みで設定されることはなく、

そこに「迷惑料」というものが加わるケースが多いので、実際の金額は個別の交渉次第となります。

 

土地区画整備事業

土地区画整理事業とは、市街地の区画を碁盤の目のように整備することです。

古くからの市街地は道路が狭く、複雑に道が入り組んだ街並みになっていることがあります。

 

土地区画整理事業を行うことで、土地の区画と道路が拡張するので、

綺麗で住みやすい街並みとなり、土地の評価が上がることもあります。

 

区画整理の地域に指定されれば、立退きを要求されます。

 

立退料の相場

土地区画整理事業では、立退きを行い区画整理の工事後に新しい土地が割り当てられます。

この際、立退きに掛かる実費が立退き料となります。

建物の解体・再建、工作物の移転、引っ越し費用などです。

立退料は、移転を余儀なくされる住民に対しての補償の意味合いが強いので、

基本的に家主が立退きにより損をするということはありません。

 

街の再開発

再開発とは、近年主要駅周辺や都心部を中心に多く行われています。

再開発となると、駅前広場の拡張、高層ビルや高層マンションの建設、

商業施設の建設、都市公園の整備など、街並みが綺麗に整備されます。

その際、再開発エリアに入った建築物は立退きを要求されます。

 

立退料の相場

立退料は、周辺の相場を元に、迷惑料を加えて算出されます。

実際の金額は個別交渉次第です。

立退交渉の最終手段

 

立退交渉は、全てがスムーズにいくとは限りません。

例えば、道路整備や街の再開発などで、立退きを拒み続ける住民がいれば開発計画は遅れてしまいます

では、このような場合にどのような対処法があるのでしょうか?

 

立退きを強制的に行う方法

立退きを強制的に行う方法として、土地収用法があります。

 

土地収用法とは、道路整備や必要なインフラの整備を、国や地方自治体が行う場合に、必要な土地を強制的に収容できる法律です。

土地の収用は、事前に所有者と交渉するも解決が見込めない場合に行われます。

尚、その際必要な補償は行われます。

 

強制退去

強制退去は、他住民への迷惑行為(騒音・異臭)、家賃滞納、無断転貸など賃貸借契約に重大な違反があった場合に、契約を一方的に解除できます。

つまり、トラブルの程度が著しくひどい場合です。

 

強制退去は、書面等で勧告を行い契約解除し、裁判所に明渡請求訴訟を提起します。

裁判が始まる前に和解もできますが、和解できない時は裁判による判決が下り、裁判所の執行官が入居者を強制退去させることができます。

 

まとめ

 

立退料に相場はありません

立退料は、個別交渉で適正価格が決まるケースが多く、一概に決まった金額はないようです。

また、立退き交渉自体が、裁判で争われるケースも多く、トラブルになりやすい事項であることは間違いありません。

いざ、立退きを請求する立場になった場合は、スムーズに交渉が進むよう弁護士に依頼するのが得策と思われますし、

立退きを要求される立場になった場合は、まずは冷静に対処することが必要です。

 

 

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