たきざわ法律事務所

担保責任と不動産売買、相続との関係性について

この記事を書いた弁護士は…

 

 

 

2020年4月に民法改正が行われ、担保責任について大きく民法の解釈が変更されました。

この記事では、不動産売買時に担保責任である契約不適合責任について、

旧法との違いや新しく追加された権利など、詳しく解説します。

また、相続時や任意売却時など一般的な不動産売買以外の担保責任についても解説します。

 

 

担保責任とは

 

売り手側は、買い手側に完全なもの(不具合がないもの)を渡さなければなりません。

しかし、買い手が渡されたときに気づかなくても、使っていくうちに不具合に気づく時があります。

担保責任とは、売り手側が売買において提供したものに、一定の責任を付加することです。

一般的によく聞くのが不動産売買のケースで、売主が買主に物件を引き渡す際に外見上の不具合についてだけでなく、

壁の内側など見えない部分についても責任を負担することをいいます。

つまり、不動産売買においては買主の保護のためと、取引の公平性を保つために設定されています。

例えば、引き渡した物件の壁の中や軒下に、シロアリ被害がある、雨漏りがあるなど、

室内からは一見確認できないことについて、売主が責任を持つことになります。

 

不動産売買における担保責任

 

ここからは、不動産売買における担保責任について、解説していきます。

まずは、最近行われた民法改正についてです。

 

 

担保責任と民法改正

 

2020年3月までの民法(以下「改正前民法」といいます。)では、瑕疵担保責任の瑕疵とは、買主が内見時に気づくことが困難な、見えない部分の不具合(隠れた欠陥)のことを指します。

このとき買主は、瑕疵の存在について善意(つまり、瑕疵の存在について知らなかった)かつ無過失であることが条件です。

つまり、買主が契約前に不具合に気づいていながら、契約後に瑕疵の責任を売主に追及することはできません。

また瑕疵担保責任を問う場合の対処法は、原則損害賠償です。

また例外的に、契約の目的を達する見込みがない場合に、契約解除が認められました。

しかし、この制度には問題点があります。例えば、気づかなかった「瑕疵」というのが非常に曖昧で、判断が難しいものでありました。

そこで、2020年4月に新たに民法改正が行われたのです。

 

 

契約不適合責任とは

 

隠れた瑕疵云々ではなく、契約内容に適合したものでなければ、物を引き渡した売り手側に責任が問われることになりました。

例えば、中古マンションを購入したが、引き渡された物件に配管の水漏れや、玄関ドアの開閉不良などがあったとします。

買主は、快適な生活を求め今回マンションを購入しました。しかし、この状態では買主が購入前に思い描いたマンションを引き渡されたことになりません。

これが契約不適合責任です。このとき、売主は責任をもって対処しなければなりません。

改正民法の契約不適合の場合、「瑕疵」や「隠れた」という概念は関係なく、引き渡された物の品質・状態などが、契約内容に適合しているかが問題となります。

したがって民法改正により、いっそうの買主保護と売主の責任が増えたことになりました。

 

 

契約不適合責任の期間

 

買主が不適合の事実を知った時から1年以内に、売主に通知すればよいとされています。

改正前民法では、1年以内に権利行使(損害賠償か解除)をしなければいけませんでした。改正後の民法では、買主は1年以内に不具合があることを通知すればよく、必ずしも1年以内に権利行使することまでは必要ないので、より冷静に対処できます。また、買主には4つの権利が認められています。

その中で、追完請求権と代金減額請求権は、民法改正で新たに追加された権利となります。

 

 

契約不適合責任で認められる4つの権利

 

 

追完請求権

例えば、中古マンションを購入したが、水回りに水漏れ箇所があったとします。

売主に水漏れを直すように依頼し、補修した場合、この水漏れの補修が、追完請求の履行となります。

これにより、契約不適合が解消となります。

これまでの中古マンションの売買契約においても、「マンションの引渡後2年間については売主が補修義務を負う」旨の規定が入れられているケースは多いので、その意味で追完請求に関する民法改正が実際の不動産売買実務に大きな影響を与えるものではないと考えられます。ただ、民法改正により、補修請求についても買主の権利として明記されました。

尚、「代替物の引渡し」もありますが、不動産売買のような特定物売買には適用できません。

 

代金減額請求権

例えば、中古マンションを購入したが、水回りに水漏れ箇所があったとします。

買主は、売主に水漏れ個所の是正工事を再三再四お願いしました。

しかし、売主はいっこうに水漏れを直す気がなく、そのまま放置されているような場合です。

このように買主からの再三の依頼に応じることなく、是正工事がされない場合、代金減額請求ができます。

代金減額請求については、これまでの中古マンションの売買契約書では記載されていないことが一般的ですので、その意味で代金減額請求に関する民法改正が不動産売買実務に与える影響(特に売主に与える影響)は大きいものと考えられます。売主としては、担保責任の内容に代金減額請求を排除したい場合には、契約書中に「民法563条の規定は適用がないものとする」という条項を入れる必要があります。

 

 

損害賠償請求

賠償請求できるのは、売主に過失がある場合に限ります。

尚、改正前民法の瑕疵担保責任において、売主は無過失でも損害賠償を求められるケースがありましたが、契約不適合責任では過失ありのケースに限られています。

一見この部分までだと、瑕疵担保責任の方が売り手にとって制度が緩くなったのかと思いますが、賠償の範囲が大きく異なっています。

瑕疵担保責任の場合、賠償できる範囲は信頼利益までです。

信頼利益とは、契約が無効となった場合に契約が有効と信じた時に生じた、登記費用や印紙代など実費相当分が請求可能となります。

しかし、契約不適合責任では、賠償できるのは履行利益です。履行利益とは、契約が進められたときに得られていた収益(推定の収益)についても賠償できることになります。

つまり実費相当分以外に、将来的に転売した時の転売収益なども含まれ、賠償する範囲がより広がります。

したがって、売り手側にとっては、より厳しい法改正となっているのです。

 

契約の解除

契約の解除は、催告解除が原則です。

催告解除とは、当事者の一方が債務の履行をしない場合において、相当期間履行の追完を求めたにも関わらず、履行がいっこうにないときに、契約を解除することができます。

しかし、債務の不履行は、軽微なものであれば認められないとされています。

例えば、中古マンションを購入して住み始めたが、水回りの水漏れが発覚した場合です。

これについて売主側に修理の依頼をしたものの、相当期間経過しても全く対応してもらえなかった。

この場合、催告期間が経過しているので契約解除ができるのですが、社会通念上この事例が軽微なものと判断されれば、契約の解除は認められないということになります。

またこれとは反対に、無催告解除が認められる場合があります。

それは、履行が不能であるとき、履行の追完を相手方が拒んだとき、

相手方が履行の一部の追完を拒んだときに契約不適合であることが明確な時、定期行為の時期を経過した時、催告しても契約の内容に達する見込みがないときです。

例えば今回の場合、水漏れの修理が不可能、水漏れの修理を売主が拒んでいる、

売主が水漏れの修理の一部を拒んでいるので水漏れは完全に解消しない、など居住できる状態ではない場合に、無催告解除が認められるかもしれません。

 

中古住宅取引と担保責任

 

ここからは、中古住宅取引と担保責任について解説します。

 

トラブルになりやすい中古住宅取引

 

中古住宅は、新築住宅と比べて価格が安く大変魅力的に見えます。

しかし、築年数が経過した住宅の設備は各所劣化していたり、売主が知らぬ間に外壁や屋根の不具合が増えていたり、

構造自体も雨漏りやシロアリなどが発生していることがあります。

中古住宅は、物件ごとに建物の状況が異なるので、入居後にトラブルになるケースがあります。

尚、トラブルになる原因は、そもそも住宅診断など建物の状況をチェックしていない、双方に知識がない、など初歩的なことが多いように見受けられます。

 

 

中古住宅取引の契約不適合責任

 

中古住宅の場合、買主は現物を見て購入を判断しますが、契約内容に不適合なものを引き渡した場合には、売主は当然に契約不適合責任を問われます。

しかし、中古住宅は築年数が経過毎に、住居内のあらゆる部分が経年劣化しているので、契約不適合責任を問われると正直きりがありません。

したがって、中古住宅取引の場合には契約不適合を免責事項とし、現状の建物や設備の状況を契約前に伝えることが、一般的となっています。

 

 

契約不適合責任は免責できるが例外も

 

中古住宅で、契約不適合責任を免責とするには、売主買主双方の同意が必要です。

尚、例外となるケースは、売主が契約不適合であると知りながら、買主に告げなかった時です。

例えば、売却する中古マンションの設備で、実はガス給湯器が故障して使えないことを知りながら買主には告げていなかったケースです。

このように、住戸内の設備の故障、構造上の欠陥などを契約前に買主に伝えていない場合には、免責にはなりません。

他にも、売主が不動産業者である場合には宅建業法の観点から、買主が個人の場合には消費者保護法の観点から契約不適合責任全てを免責とすることはできません。

 

 

売主が契約不適合を問われないための対策

 

では、売主がいつまでも契約不適合責任を問われない為には、どのような対策が必要なのでしょうか?

それは、欠陥や不具合を全て洗い出し、指摘されないようにすることです。

売買前にホームインスペクションの活用

まずは、専門家の住宅診断を仰ぐのが一番良い方法です。

ホームインスペクションを活用することで、住宅の状態を丸ごと診断し、不具合がある個所を指摘してもらうのがよいのです。

更に、売買に支障がありそうな個所に不具合があった場合には、事前に是正工事するなど対策をとることができるのです。

 

契約書に不具合箇所を記載

次に、不具合や欠陥がある個所を、住宅状況調査書に記し、契約書にも転記しておきます。

ホームインスペクション等で判明した明確な不具合個所の他に、浴室のドアが閉まりにくい、

洋室のドアを閉めようとすると音が鳴るなど、今後の日常生活には支障がなさそうな事象についても、出来るだけ細かく記載しておくのがよいでしょう。

つまり、買主には家の全ての状況を包み隠さず伝えきることが重要となります。

 

契約書に中古物件の売買であり経年劣化が進んでいることを明記

中古物件の売買の場合、物件の経年劣化があるので「何らの不具合がないもの」を引き渡すことを保証するのは事実上不可能です。

そのため、契約書には「買主は、本物件が築●年が経過しているため建物及び設備に経年劣化が生じていることを確認します。」旨の条項を明記するのが重要になります。

これにより、買主が「不具合がある」と主張してきても、それが経年劣化の範囲内については責任がなくなります。

 

担保責任と相続

 

ここからは、担保責任と相続について解説していきます。

相続した不動産に不具合があったらどうすればよいのでしょうか。

 

遺産分割で貰った遺産に問題があったら

 

相続人が複数いる状態を共同相続人と言いますが、各相続人には相続分に応じて担保責任を負うとされています。

相続した遺産(不動産)に不具合や欠陥があった場合に、

各相続人にも同じく担保責任があり、その不動産を相続した相続人に対して、

他の相続人は相続分に応じて損失相当分を分担して補う必要があります。

つまり、共同相続人間での不公平をなくし、公平ではない相続人がいた場合には、他の相続人が不足分を補うことになるのです。

 

財産に問題がある場合の例

 

 

遺産分割が上記のような事例により公平とならない場合には、他の相続人には1年間の担保責任を負うとされています。

 

損害賠償の請求期限

 

欠陥や不具合がある、不動産等を相続した相続人は、他の相続人に損害賠償を求めることができます。

その請求期限は、知ってから1年以内です。

つまり10年前に欠陥があると知っていながら相続した不動産について、損害賠償請求はできないとされています。

仮に、相続人の中で損害賠償額を払いきれない場合、他の相続人が補填する必要があるのです。

 

その他の担保責任

 

ここからは、その他の分野の担保責任ということで、

競売物件と任意売却物件について解説します。

 

競売物件と担保責任

 

競売時における担保責任ですが、買主保護路線はあるものの、公的な売却での紛争はあまり好ましくない為、買主の権利は制限されています。

目的物の種類や品質の不適合について、売主の担保責任はありません。

 

任意売却と担保責任

 

任意売却の場合の担保責任は、特約で免責されるケースが殆どです。

任意売却の場合、売主は早急に資金が必要であることから急いで売却する必要があることが多いです。そのため、買主としては一般消費者ではなく、不動産業者となることがほとんどです。

そのため、売主の契約不適合責任を一切免除する旨の特約も有効であり、それにより売主としては何らの契約不適合責任を追うことなく物件を売却することができます。

ただし、免責とするには事前に、売主が買主に対し、売主の認識している限度で欠陥や不具合を全て伝えていることが条件になります。

 

まとめ

 

 

ここまで担保責任について解説してきましたが、日々の生活に一番身近なのは、不動産売買時の契約不適合責任です。

これまでの瑕疵担保責任に代わるもので、より買主保護と売主の責任が増す形になりました。

制度の中身をよく理解し、不動産売買時トラブルにならぬよう、しっかりと理解しておきましょう。

 

 

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